Agent immobilier: rémunération

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I) Mandat de l'agent immobilier condition de sa commission

1) Absence de mandat écrit

L'agent immobilier ne peut pas être payé s'il n'a pas de mandat écrit.

L'agent immobilier ne peut réclamer le paiement de sa commission sans justifier d'un mandat signé par l'acheteur (ou/et le vendeur).

La loi Hoguet impose à l'agent immobilier la détention d'un mandat écrit, préalablement délivré à cet effet, par l'une des parties de la vente immobilière (le vendeur ou l'acheteur).

L'enrichissement sans cause ne donne pas droit à la commission pour l'agent immobilier sans mandat écrit

Les règles de l'enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d'ordre public des articles 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et permettre à l'agent immobilier de toucher sa commission en l'absence de mandat écrit.

(Cour de cassation, chambre civile 1, 18 juin 2014, N° de pourvoi: 13-13553, Publié au bulletin)

2) Absence de mandat de l'agent immobilier au moment de la visite des lieux

Pas de visite sans mandat

Dès l'instant où l'agent immobilier est entré en contact avec un candidat acquéreur ou vendeur, en lui exposant les caractéristiques du bien et/ou de l'opération, l'agent immobilier enfreint l'article 6 de la loi 1970 s'il ne détient pas de mandat.

La loi 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972

Il résulte de la combinaison de l'article 6 de la loi 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut réclamer une rémunération si que si préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties (Cass. Civ. 1, 22 mai 1991, n°90-10.182)

L'agent immobilier perd sa commission en l'absence de mandat

L'absence de mandat pour l'agent immobilier, qui a fait visiter les lieux avant d'avoir un mandat, emporte la déchéance du droit à rémunération. (Cass.civ.1, 2 octobre 2007, n°05-18.706).

3) Mandat irrégulier de l'agent immobilier

L'absence mention sur le mandat sur le registre des mandats

L'article 72 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que le mandat est nul si l'agent immobilier a omis de mentionner le mandat sur le registre des mandats ou de porter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat remis à son mandant.

La cour de cassation énonce que le vendeur n'est pas engagé par l'offre formulée en son nom en application d'un mandat irrégulier (Cour de cassation, chambre civile 3, 8 avril 2009, N° de pourvoi: 07-21610, Publié au bulletin; Cour d'appel de Paris Pôle 4, chambre 1, 15 Novembre 2012, Infirmation partielle n° 11/11357).

L'absence de numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat

Le seul fait que l'exemplaire du mandat laissé au client par l'agent immobilier ne comporte aucun numéro d'inscription au registre des mandats suffit pour qu'il soit affecté de nullité (Cass. Civ. 1, 16 novembre 2004, n°02-10.301).

La mention de la qualité du mandataire (l'agent immobilier)

L'article 92 du décret du 20 juillet 1972 exige que soit mentionnée la qualité de la personne qui se fait délivrer le mandat.

II) Echec des négociations et commission de l'agent immobilier

L'agent immobilier perd sa commission après l'échec des négociations de vente immobilière

Les acheteurs refusent de réitérer la vente en la forme authentique après avoir tenté d'obtenir un rabais sur le prix convenu avec les vendeurs. L'agent immobilier demande le paiement de sa commission.

La cour de cassation exige l'existence de manœuvres frauduleuses (arrêt du 9 mai 2008)

L'Assemblée plénière de la Cour de cassation a admis dans un arrêt du 9 mai 2008 la condamnation de l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre à l'agent immobilier le bénéfice de sa commission. Il faut cependant démontrer l'existence de manœuvres frauduleuses destinées à échapper au paiement de la commission de l'agent immobilier.

La résiliation de la promesse de vente d'un commun accord entre acquéreur et vendeur

Si le vendeur et l'acheteur ont accepté d'annuler la promesse de vente, sans indemnité de part et d'autre, l'agent immobilier n'a pas droit à sa commission. L'agent immobilier reproche souvent à l'ex-futur acquéreur d'avoir provoquer l'échec de la transaction et donc de lui avoir fait perdre sa commission d'agent immobilier.

Si l'agent immobilier ne rapporte pas la preuve de manœuvre frauduleuse de l'acheteur, l'agent immobilier ne peut pas réclamer le paiement des dommages et intérêts quels que soient les réels motifs de cette résiliation.

Le fait de demander un rabais du prix n'est pas une "manoeuvre frauduleuse".

(Cour d'appel Colmar, Chambre civile 2, 29 Octobre 2014, N° 557/2014, 13/00478)

 III) L'agent immobilier ne peut prétendre au paiement de la clause pénale

Refus de prêt après la signature de la promesse de vente

Il arrive fréquemment que des acheteurs se voient refusé leur demande de prêt pour financer l'achat immobilier.

L'obtention d'un prêt immobilier est obligatoirement une condition suspensive. Certaines promesse/compromis de vente prévoient plusieurs dépôts de demande de prêts auprès de plusieurs banques.

Si le vendeur refuse la restitution du dépôt de garantie (indemnité d'immobilisation), les acheteurs exiger en justice la restitution du montant du dépôt de garantie au vendeur et à l'agence immobilière (séquestre).

Il est arrivé que l'agence immobilière demande aux ex-acheteurs le montant de la commission au titre de la clause pénale.

Une faute des acquéreurs empêchant la vente

En règle générale, la promesse de vente comporte une clause pénale prévoyant le paiement à l'agent immobilier d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération en l'absence de régularisation par acte authentique de la vente, en raison d'une faute des acquéreurs.

L'agence immobilière plaide souvent que les acheteurs ont commis une faute empêchant la régularisation de la vente.

La promesse de vente n'exige pas toujours la mauvaise foi des acquéreurs

Certaines promesses précisent que l'agent immobilier a droit à sa commission par suite d'une faute de leur part, et non pas seulement dans le cas de leur mauvaise foi des acheteurs.

Mais les juges exigent normalement la preuve que les acheteurs ont fait exprès de ne pas obtenir leur prêt.

La cour de cassation rappelle qu'il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue.

L'agent immobilier ne peut prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération.

Cour de cassation chambre civile 3, 9 juillet 2014, N° de pourvoi: 13-19061

 

Articles à lire:

Me Bruno Traesch sur la radio FRANCE BLEU avec Laurent PETITGUILLAUME:

http://www.francebleu.fr/emissions/les-experts-france-bleu-107-1/maitre-bruno-traesch-expert-en-droit-de-l-immobilier