Valeur juridique du bon de visite de l'agent immobilier

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Normalement, c’est un agent immobilier qui fait visiter à un acheteur potentiel le bien immobilier que celui-ci convoite. Pourtant, certains acheteurs traitent directement par la suite avec le vendeur, de manière à ne pas verser de commission à l’agent immobilier. Pour défendre ses droits, ce dernier peut présenter un bon de visite. Quelle est la valeur juridique de ce document ?

 

Une preuve pour l'agent immobilier justifiant sa commission

Qu’est-ce qu’un bon de visite, en droit immobilier ?

Ce document est une preuve écrite pour l'agent immobilier qui réclame le paiement d'une commission (http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/728-la-commission-de-l-agent-immobilier ) en exécution de sa mission.

Le bon de visite prouve l'exécution de sa mission consistant dans la rencontre de l'acheteur et du vendeur, ayant signés la vente de son bien sans l'intermédiaire de l'agent immobilier. (Cass. 3e civ., 5 avr. 1995, no 93-17.544; Cass. 1re civ., 14 nov. 2000, no 98-10.629).

C’est donc sur ce document qu’il peut s’appuyer pour demander le paiement de sa commission, lorsque le vendeur et l’acheteur s’entendent pour contracter en court-circuitant sa marge, lui causant ainsi un important préjudice financier.

L'agent immobilier ((https://www.traesch-avocat.fr/Droit-immobilier/agents-immobiliers/ ) obtient dans ce cas des dommages et intérêts équivalents à la commission (Cass. 1re civ., 27 mai 1998, no 95-14.652).

Pourtant les vendeurs disposent d’un recours : ils peuvent essayer de prouver que l'agent immobilier ne les avait à aucun moment informé de la visite des candidats acquéreurs avec lesquels ils avaient directement signé la vente ; dans ce cas ils ne lui devront rien. (Cass. 1re civ., 30 janv. 1996, no 94-11.538).

Commission fondée sur le mandat et non sur le bon de visite

Il faut saisir cette précision importante : le bon de visite sans mandat régulier ne suffit pas à obtenir le paiement de la commission

Le bon de visite ne suffit pas à lui seul à justifier sa commission en l'absence ou la nullité du mandat de l'agent immobilier. (Cass. civ. 1, 06-10-1993, n° 91-10.747).

En effet, un « mandat de visite » n'est pas un mandat de négociation et ne justifie pas le paiement d'une commission. (Cass. civ. 1, 20-07-1982, n° 81-12344, publié au bulletin, REJET ; Cass. civ. 1, 09-10-1979, n° 78-12730, publié au bulletin, REJET ; Cass. civ. 1, 28-11-2000, n° 97-18.684 ; Cass. civ. 1, 06-10-1993, n° 91-18.231).

Nullité de certaines clauses du bon de visite

Enfin, plusieurs clauses du bon de visite sont nulles et sans effets juridiques :

  • la clause stipulant que l'acquéreur ne peut pas acheter le bien sans passer par l'agent immobilier sous peine de dommages-intérêts est sans effet. (Cass. civ. 1, 06-10-1993, n° 91-10.747)
  • la clause d'exclusivité obligeant l'acheteur à régler la commission de l'agent immobilier, si la vente est signée sans l'agent immobilier. (Cass. civ. 1, 27-01-1981, n° 79-12986, publié au bulletin, REJET)
  • la clause d'exclusivité sur un « bon de visite-reconnaissance d'indication » alors que l'agent immobilier a reçu du vendeur un mandat de vendre sans exclusivité (l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 ; Cass. civ. 1, 02-05-1978, n° 76-15059, publié au bulletin, REJET).

Autant de points sur lesquels le vendeur du bien immobilier peut s’appuyer pour éviter de verser une commission à l’agent immobilier.

Conclusion

Que vous soyez agent immobilier ou propriétaire d’un bien, il ressort de ce qui précède que le droit immobilier est complexe. Vous avez besoin d’une assistance juridique d’un cabinet d’avocats pour éviter les mauvaises surprises.

Nous sommes à votre service pour toute mission ce genre.

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wengo, le bon conseil illico !

Me Bruno Traesch sur la radio FRANCE BLEU avec Laurent PETITGUILLAUME:

http://www.francebleu.fr/emissions/les-experts-france-bleu-107-1/maitre-bruno-traesch-expert-en-droit-de-l-immobilier