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Eléments essentiels pour justifier d'un bail meublé
Règles du meublé posées par L. 632-1 du code de la construction
Le régime du bail meublé à titre de résidence principale relève des règles de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation.
La condition de résidence principale
L'habitation principale s'entend du logement où le locataire habite de manière effective et habituelle, qui constitue le siège des intérêts familiaux et le centre de ses activités. Si le meublé est loué à titre de résidence secondaire, le bail relève en intégralité du régime libéral du Code civil. Il doit ressortir du contrat que le propriétaire et le locataire entendaient bien signé un bail soumis au régime du bail meublé. De plus, la présence dans les lieux d'un mobilier suffisant est indispensable, à défaut les tribunaux appliqueront le régime de la location des locaux nus (la loi du 6 juillet 1989).
Un inventaire des meubles doit être annexé au bail
En l'absence d'inventaire d'un mobilier ou autre document contractuel énumérant d'autres éléments d'équipement, le bailleur n'établit pas que le local lorsqu'il a été donné en location au preneur, ait été pourvu du mobilier nécessaire à la vie quotidienne du locataire tel qu'un lit, une table, un siège et un appareil de cuisson, même si les locations antérieures portant sur le même local avaient été conclues en meublé, les meubles ayant pu avoir été enlevés avant que prenne effet le bail litigieux. Le local n'ayant pas été réellement meublé, la location est nécessairement soumise à la loi du 6 juillet 1989. (CA Paris, 6e ch. B, 5 avr. 2001). Le logement n'est pas meublé s'il ne contient pas des éléments d'équipement essentiels, tels qu'un réfrigérateur ou des plaques chauffantes qui permettent au locataire d'avoir une jouissance normale des lieux (Pourvoi c/ CA Paris 6e ch. B, 12 déc. 2002, Cass. 3e civ., 9 févr. 2005).
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Article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation
Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. À l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.