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L'état des lieux

Valeur juridique de l'Etat des lieux

L'état des lieux doit être effectué au moment de la remise des clés et doit être annexé au contrat de bail.

En l'absence d'état des lieux, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives », dispose l'article 1731 du code civil. Certains locataires arrivent néanmoins à échapper à une condamnation en remise en état du logement en l'absence d'état des lieux. C'est par exemple le cas lorsque la précédente locataire a attesté qu'aucuns travaux de remise en état n'avaient été effectués à son départ. L'état des lieux est contradictoire, c'est-à-dire établi en présence du locataire et du bailleur. A défaut, l'état des lieux effectué par une seule partie n'est pas valable, sauf dans certains cas particuliers :

• L'absence du locataire ou du bailleur à une convocation régulière (Cour d'appel Montpellier, 22 mai 1996) ;
• Un état des lieux non signé par le locataire mais établi par le bailleur en présence du locataire (C. cass., civ. 3, 14 octobre 1992) ;
• Etat des lieux par huissier en l'absence du locataire parti sans prévenir et sans laisser d'adresse, à la condition qu'il soit établi très rapidement après les départ du locataire (ex : 15 jours, mais non 3 mois).

En l'absence de mention d'une dégradation dans l'état des lieux, c'est au locataire de prouver que les dégradations sont dues à la vétusté ou à la force majeur, (et non au bailleur de prouver l'absence d'entretien par le locataire, Cass. Civ.3, 23 janvier 2007, n°05-21232).

Etat des lieux établi par un huissier

Il peut être réalisé par un huissier, dont les frais sont partagés à parts égales entre locataire et propriétaire ou entièrement par celui qui a fait appel à l'huissier. Il convient d'informer par lettre recommandé l'autre partie (le locataire pour le bailleur ou l'inverse) 7 jours avant le rendez-vous fixé pour l'état des lieux. Est nulle la clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux en dehors de tout litige préalable. En cas de refus du locataire d'établir un état des lieux d'entrée, le recours à l'huissier et le partage des frais s'impose, y compris au locataire ayant été absent volontairement malgré sa convocation.