Repreneur du bail commercial

avocats droit immobilierClause d'agrément du repreneur du bail commercial

Cette clause a pour objet de soumettre la cession du bail commercial à l'agrément préalable de l'acquéreur par le propriétaire. Elle ne doit pas autoriser pour autant le propriétaire à refuser l'acquéreur sans raison valable.

Acceptation tacite du repreneur par le bailleur

Le locataire qui n'a pas effectué la formalité d'agrément conformément au bail commercial, peut tenter de prouver que le bailleur a accepté tacitement et sans équivoque la cession du bail (Cass. Com. 4.1.1965).

Exemples de preuve insuffisante de l'acceptation non équivoque du bailleur

Ne suffit pas à prouver l'acceptation non équivoque du repreneur par le bailleur :

  • l'acceptation de sommes d'argent par le bailleur ne suffit pas (Cass civ 3, 29 4 1969)
  • une offre d'accord amiable qui n'a pas abouti.

Preuve de l'acceptation non équivoque du bailleur

Suffit à établir l'acceptation non équivoque du bailleur :

  • l'autorisation donnée au repreneur de faire des installations par Gaz de France.

Licéité de la clause exigeant l'autorisation expresse et écrite pour toute cession de bail commercial

La clause exigeant l'autorisation expresse et écrite pour toute cession de bail est licite.

Néanmoins, si le bailleur refuse sans fondement son accord, le locataire peut saisir les tribunaux pour se faire autoriser à céder le bail commercial.

Refus d'agrément par le bailleur du repreneur du bail commercial

Motifs de refus d'agrément par le bailleur acceptés par les tribunaux

Les tribunaux reconnaissent que le bailleur :

  • Insolvabilité notoire du repreneur

CONSEIL PRATIQUE: Vérifier l'état des créances et l'endettement sur infogreffe.fr, documents officiels des greffes des tribunaux de commerce, contrôler notamment que les organismes publics (URSSAF, TRESOR PUBLIC) ou des créanciers privés n'ont pas déjà inscrits des privilèges élevés.

  • L'activité du repreneur n'est pas compatible avec le bail commercial et nécessite un accord du bailleur dans un avenant, ce que celui-ci refuse.
  • Cession du bail sans le fonds de commerce, alors que le bail commercial rend la cession du fonds de commerce obligatoire.

Refus d'agrément du repreneur par le bailleur sans motifs légitimes

Une lettre de mise en demeure par avocat peut permettre d'interpeller le bailleur et l'interroger sur les motifs de son refus d'agrément du repreneur potentiel du bail commercial.

En cas de refus persistant du bailleur de donner son agrément, il convient de mandater un avocat pour qu'il engage une procédure devant le juge des référés.

 

 

 

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