Droit de préemption et pacte de préférence au bénéfice du bailleur

Nullité des clauses empêchant le locataire de céder son bail commercial

« Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. » (L145-16 code de commerce)

Droit de préemption du bailleur sur la vente du fonds de commerce

La clause stipulant un droit de préemption du bailleur en cas de vente du fonds de commerce est valable.

La clause ne porte pas atteinte aux droits que le statut des baux commerciaux reconnaît au locataire. (Cass. civ. 3, 12-07-2000, n° 98-22.000, publié, n° 198)

Néanmoins, cette clause n'est licite qu'à la condition que le locataire puisse vendre son fonds et céder son bail à l'acquéreur de son choix et suivant un prix choisi. (Cass. com., 17-02-1960, n° 57-11.835, publié, n° 68)

Le bailleur possédant un droit de préemption peut se prévaloir de l'irrégularité de la notification de la cession du fonds, y compris s'il a demandé des informations complémentaires. Les juges considèrent alors qu'il n'a pas manifesté de manière non équivoque sa volonté de renoncer au droit de préemption. (Cass. com., 13-11-2003, n° 01-02.620, inédit)

Le pacte de préférence permet au bailleur de choisir l'acquéreur du fonds de commerce

Les parties peuvent prévoir, au contrat de bail, un pacte de préférence permettant au bailleur de choisir le cessionnaire du fonds de commerce. (Cass. civ. 3, 12-07-1995, n° 93-11.666, publié, n° 184)

L'acquéreur du fonds n'est pas obligé de vérifier les intentions du bénéficiaire d'un pacte de préférence stipulé au bail. Ainsi, le bailleur doit prouver que le cessionnaire avait été informé de son intention de s'en prévaloir pour le faire condamner.

(Cass. civ. 3, 29-06-2010, n° 09-68.110, Mme Jeannette Barande, épouse Gard, F-D)

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