Fixation judiciaire du loyer d'un bail commercial renouvelé
L'encadrement légal des négociations du loyer du bail commercial renouvelé
A la signature du contrat de bail commercial, le loyer est librement négocié et déterminé entre les parties.
Mais lorsque le bail est renouvelé, et que les parties sont en désaccord sur le montant du nouveau loyer, c'est au juge que revient la tâche de le fixer.
La valeur locative du bien immobilier
Pour décider du nouveau loyer du bail commercial renouvelé, le juge détermine son montant en fonction de la valeur locative du bien immobilier (articles L145-33 et suivants du code de commerce).
Les critères de la valeur locative
Celle-ci est définie en prenant compte :
• des caractéristiques du local,
• de sa destination (quelles sont les activités qui peuvent y être réalisées ?),
• des obligations des parties (par exemple : le locataire supporte-t-il toutes les charges ou n'a-t-il qu'un droit de jouissance dans le contrat ?),
• des facteurs locaux de commercialité (le local est-il dans une grande ville et/ou dans un emplacement stratégique qui ferait grimper sa valeur ?),
• et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Procédure
La procédure, alors, pour réclamer au juge la fixation du loyer du bail commercial renouvelé est strictement encadrée.
La procédure de l'action en fixation judiciaire du loyer d'un bail commercial renouvelé L'action en fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé doit être introduite dans un délai de 2 ans à compter de l'expiration du bail commercial. La partie qui intente l'action (le demandeur) doit commencer adresser à l'autre, en lettre recommandé avec accusé de réception, un mémoire comportant notamment ses arguments juridiques (qu'il conviendra de bien faire rédiger par un spécialiste).
Le défendeur peut également constituer un mémoire en réponse, avant que le demandeur l'assigne devant le juge des loyers commerciaux (qui est un juge du tribunal de grande instance). Ce dernier rend alors sa décision en s'appuyant sur les mémoires échangés et fixe le loyer selon la valeur locative de l'immeuble. Il peut suspendre sa décision afin de demander une expertise judiciaire s'il l'estime nécessaire ; ce qui donne lieu à un nouvel échange de mémoires. Une fois fixé par le juge, le nouveau loyer commercial s'applique avec un effet rétroactif.
L'effet rétroactif de la révision judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé
Avant que le juge ne prenne sa décision sur le nouveau montant du loyer, le locataire et le bailleur demeurent liés contractuellement. A ce titre, le preneur verse au propriétaire le loyer initialement convenu, en attendant qu'il soit de nouveau fixé par le juge. Si le juge a défini un nouveau montant supérieur à l'ancien, le locataire est redevable de la différence entre le nouveau montant du loyer et l'ancien, depuis la date de renouvellement du bail.
En sus, la jurisprudence admet que le bailleur puisse réclamer au locataire des intérêts de retard au taux légal sur ces compléments de loyers. Si rien n'a été prévu dans le contrat, ces intérêts courent à compter de la mise en demeure adressée par le bailleur au locataire.
Cour de Cassation, troisième chambre civile, 12 avril 2018, n° 16-26514
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