Résiliation du bail cédé sans accord du bailleur

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Résiliation judiciaire du bail commercial pour cession sans l'accord du bailleur

L'absence d'accord du bailleur à la cession cause de résiliation du bail

Le locataire qui cède son bail commercial sans l'autorisation du bailleur, alors que le bail commercial l'exige, s'expose à ce que le tribunal résilie son bail commercial. Il s'agit d'une violation suffisamment grave pour justifier la résiliation, même sans préjudice particulier pour le bailleur. C'est par exemple le cas de la clause stipulant que « la cession ne pourra avoir lieu qu'en présence du bailleur ou lui dûment appelé ».

La nécessité d'une autorisation judiciaire en cas de désaccord du bailleur

En cas de désaccord du bailleur, le locataire doit obtenir l'autorisation en justice.

Le silence et l'absence d'opposition du bailleur non informé de la cession

Le silence des propriétaires et en l'absence de toute opposition expresse, conduisent les juges à considérer que le manquement à la clause du bail imposant le consentement écrit du bailleur à toute cession n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation. (Cass. civ. 3, 20-10-1971, n° 70-12.995, publié, n° 504)

La connaissance de la cession et l'encaissement des loyers n'est pas toujours suffisante selon le bail

Si le bail commercial précise qu'aucune tolérance du bailleur ne pouvait créer de droits en faveur du locataire, le bailleur ayant connaissance de la cession et du paiement du loyer par le nouveau locataire, n'accepte pas la cession en régularisant a posteriori son absence à l'acte de cession du bail commercial.

Résiliation judiciaire du bail commercial pour cession sans l’accord du bailleur

Le locataire qui cède son bail commercial sans l’autorisation du bailleur, alors que le bail commercial l’exige, s’expose à ce que le tribunal résilie son bail commercial.

Il s’agit d’une violation suffisamment grave pour justifier la résiliation, même sans préjudice particulier pour le bailleur.

C’est par exemple le cas de la clause stipulant que « la cession ne pourra avoir lieu qu'en présence du bailleur ou lui dûment appelé ».

En cas de désaccord du bailleur, le locataire doit obtenir l’autorisation en justice.

Si le bail précise qu’aucune tolérance du bailleur ne pouvait créer de droits en faveur du preneur, la connaissance du bailleur de la cession, ainsi que le paiement des loyers par le cessionnaire ne peut remplacer le concours du bailleur à l'acte de cession.

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Me Bruno Traesch sur la radio FRANCE BLEU avec Laurent PETITGUILLAUME: