Demande de délais de paiement des travaux d'amélioration

Notion de travaux d'amélioration

Majorité de vote de travaux d'amélioration

Les travaux d'entretien doivent être votés à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965, alors

que les travaux d'amélioration doivent faire voter à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965.

Les travaux d'amélioration consistent en la transformation d'un ou plusieurs élément d'équipement existant, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage communs ou la création de tels locaux.

Les travaux d'amélioration sont par exemple un digicode, un ascenseur ...

Distinction travaux d'amélioration et travaux d'entretien

La distinction entre travaux d'amélioration et travaux d'entretien n'est toujours évidente en pratique.

C'est par exemple le cas lorsqu'une pièce n'est remplacé à l'identique mais par une pièce plus moderne. Si la vétusté, l'usure ou la dangerosité exige le remplacement, alors la mise en place de nouveaux éléments constitue des travaux d'entretien. Ex : élément d'un tableau électrique qui n'est plus aux normes.

Au contraire, si le remplacement est possible, il s'agira alors de travaux d'amélioration.

En l'absence de loi précise sur ce point, la jurisprudence a dégagée des critères de distinction :

  • Nature des travaux et coût des travaux ;
  • Volonté du syndicat des copropriétaires qui n'entendait que remplacer un élément défectueux, même si le coût est important.

Les travaux d'entretien ont pour objectif la conservation de l'immeuble, alors que la recherche d'une plus-value donnée à l'immeuble caractérise des travaux d'amélioration.

La possibilité d'étalement du paiement des travaux sur dix ans

Délai pour la notification au syndic par le copropriétaire opposant

Lorsqu'un copropriétaire s'est opposé au vote de travaux d'amélioration alors que l'assemblée générale a voté les travaux, la loi lui permet d'étaler sur 10 ans le paiement des sommes dues à ce titre.

Le copropriétaire qui n'a pas donné son accord lors du vote de travaux d'amélioration peut bénéficier d'un étalement des paiements ; la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités lui incombant peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part (L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 33, JO 11 juill.).

La loi no 2012-387 du 22 mars 2012 (JO 23 mars) relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives, dite « Warsmann II », complète l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965.

Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent désormais, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires.

Article 33 de la loi du 10 juillet 1965:

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société."

Exception: travaux obligatoires en raison d'obligations légales ou réglementaires

Attention : Les délais de paiement ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligation légale ou réglementaire.

Article 33 de la loi du 10 juillet 1965:

"Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires. »

(voir également le modèle opposition d'un copropriétaire à l'exécution de travaux non urgents par le syndic disponible sur le site).