Peut-on refuser l’installation d’un restaurant ?
Installation d'un nouveau restaurant
La destination de l'immeuble définie dans le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété peut interdire les activités commerciales.
Ces stipulations se nomment clauses d'occupation bourgeoise. Elles sont licites.
Dans ce cas, l'ouverture d'un restaurant dans l'immeuble ne sera possible, qu'après avoir fait modifier le règlement de copropriété. En pratique, cela sera souvent difficile, lent et compliqué.
De plus, même si une clause du règlement de copropriété semble autoriser l'activité de restauration, l'assemblée générale des copropriétaires peut refuser en se fondant sur la destination de l'immeuble, telle que définie dans le règlement de copropriété. Il s'agit de la nature de l'immeuble, son caractère propre, son emplacement ou son implantation, son aspect intérieur et extérieur, son standing, ses éléments d'équipements, le nombre de lots etc. ...
Recours pour trouble anormal du voisinage
En cas de trouble anormal de voisinage, un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent saisir le tribunal compétent pour s'opposer au changement d'affectation (la transformation en restaurant ou du type de restaurant).
Le restaurateur peut en principe effectuer des travaux dans son lot de copropriété, sauf si ceux-ci violent des clauses du règlement de copropriété ou si les travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
En pratique, les travaux sur les devantures de magasins ou la fermeture de loggias demandent une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Encombrements des parties communes par un restaurant (juge des référés)
Dans une affaire, un restaurant se faisait livrer et utilisait le couloir d'un immeuble dont il était copropriétaire pour entreposer ses livraisons. Plusieurs habitants se plaignent des odeurs.
Des copropriétaires ont demandé au syndic d'intervenir et de saisir le juge des référés pour obtenir l'interdiction pour le restaurant de se faire livrer. Le tribunal a obligé le commerçant à se faire livrer par une autre entrée donnant sur la rue (Cour d'appel de Paris, 30 avril 2003).
Enseignes
Si la restauration est autorisée dans l'immeuble, le restaurateur ne peut se voir refuser par le droit d'avoir une enseigne, même s'il doit obligatoirement demander l'autorisation de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 b de la loi de 1965 (majorité de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents). Si une clause du règlement de copropriété interdit les enseignes, celle-ci est réputée non écrite (sans effets), car elle est incompatible avec l'autorisation d'exercer cette activité (Cour d'appel de Paris, 8 février 2001).
Néanmoins, les restrictions sur les conditions de pose d'enseigne sont valables, si elles sont compatibles avec la destination de l'immeuble. Concrètement, le règlement de copropriété peut prévoir les dimensions de la plaque, leurs formes ...
Même si certains tribunaux dispensent le professionnel d'autorisation si une clause très précise sur les conditions de pose d'une enseigne figure dans le règlement de copropriété, il est plus prudent de toujours demander la validation par l'assemblée générale. L'action en suppression de l'enseigne peut être exercée par un copropriétaire dans les dix ans.