Appartement avec bail commercial: 4 Pièges à Eviter

Appartement avec bail commercial en résidence étudiante

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Appartement avec bail commercial: les pièges

 

L'essentiel

Il n'existe pas d'achat immobilier "sans risque" surtout dans le cadre d'une opération de défiscalisation. Les  pièges classiques consistent à acheter trop cher (pour défiscaliser plus) dans des villes moyennes sans  potentiel de croissance universitaire et dans une résidence étudiante mal placée et trop chère. Ces pièges se rencontrent malheureusement fréquemment en pratique.

Les conseillers en patrimoine vantent l’intérêt d’investir dans une résidence étudiante à Bordeaux, Lyon ou une autre ville.

Un investissement résidence étudiante peut se révéler un bon investissement, mais cela n’a rien d’évident. De plus, l’achat sur plan comporte également des pièges à éviter. L’investissement locatif dans une chambre d’étudiant demeure un achat immobilier comme les autres. C’est-à-dire que la localisation de ce bien immobilier est primordiale en fonction des quartiers et des villes.

Idem pour un investissement en résidence de tourisme concernant le potentiel touristique de la ville.

Investir dans une résidence étudiante: la limite des avantages fiscaux

1. Le mirage de l'investissement en résidence étudiante "sans risque" et "garanti"

Croire que l'achète un « produit financier », un « investissement garanti et sans risque ». La recherche de la « défiscalisation » ne doit pas faire oublier qu'il s'agit d'un ACHAT IMMOBILIER réalisé par VOUS SEUL. C'est la seule version de la réalité qui apparaîtra sur les contrats et documents juridiques que vous signez. Le fait que vous n'ayez pas réalisé le montage économique et juridique ou signé chez le notaire en personne ou même jamais vu l'appartement acheté ne change rien à cette réalité.

2. ACHETER BEAUCOUP TROP CHER DANS LES VILLES MOYENNES et Croire que la loi protège d'un achat immobilier à un prix beaucoup trop élevé par rapport au prix du marché. L'avantage fiscal ne doit pas conduire à un mauvais achat immobilier dans une résidence étudiante invendable par la suite (et parfois difficilement louable).

3. L'investissement en résidence étudiante dans des villes (réellement) à fort potentiel universitaire (Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille, Nice ou Montpellier) pour s'assurer d'un taux de remplissage suffisant (pour le locataire exploitant et le bailleur qui ne sera payé que si la société fait des bénéfices). Attention aux investissements dans des villes moyennes déjà saturées de logement dans lesquels le promoteur qui vous démarche va offrir des centaines de logements en plus du vôtre.

4. Ne pas acheter un logement dans une résidence étudiante mal placée. Malgré toutes les "garanties" du commercial vous démarchant, il ne faut pas oublier la règle d'or de l'achat immobilier EMPLACEMENT, EMPLACEMENT et EMPLACEMENT ("location, location, location en anglais).

ASTUCE :

  • Trouver des études sur le marché locatif et les écoles et universités dans la ville proposée avant d'investir dans une résidence étudiante,
  • Vérifier l'emplacement exact de la résidence étudiante dans la ville et notamment les distances par rapport aux principales écoles (par exemple avec googlemap, google earth, mappy etc.)
  • Vérifier la localisation de la résidence de tourisme (ou résidence service) et les moyens d'accès (transports en commun, route, aéroport). A combien de minutes à pied du centre par exemple.
  • Vérifier les chiffres du nombre d'étudiants ou de touristes dans la ville et les différentes saisons
  • Chercher des éléments illustrant l'existence d'une demande de logements étudiants ou d'hébergement touristique

DANGERS ET DIFFICULTES FREQUENTES

  • Risques fréquents et récurrents d'impayés de loyers (qui peuvent atteindre plusieurs années)
  • Tentatives de renégociation à la baisse du loyer par la société locataire de la résidence étudiante (idem pour les autres résidences de service comme les résidences de tourisme)
  • Moins-value sur la vente du bien, y compris après 10 ans (!)
  • Faillite de la société locataire de la résidence étudiante
  • Gros travaux à financer après une dizaine d'années, alors que les revenus locatifs de la résidence étudiante sont faibles.
  • La réforme de la Loi PINEL permet au locataire commercial de limiter les charges qui demeurent à sa charge: c'est la fin du bail "triple net"

PENSER L'INVESTISSEMENT A MOYEN ET LONG TERME

Le statut des baux commerciaux est souvent ignoré des acheteurs. Les commerciaux vendant des investissements immobiliers défiscalisés n'en parlent que rarement. L'exploitant de la résidence étudiante (ou de tourisme) a droit au renouvellement de son bail commercial après 9 ans. Le propriétaire bailleur qui entend récupérer son appartement, doit régler une indemnité d'éviction au locataire. (cela représente plusieurs dizaines de milliers d'euros).

De plus, le locataire demande souvent après 9 ans une expertise judiciaire (ou négocie en faisant peur aux propriétaires) une baisse de loyer par un retour à la "valeur locative" (déterminée par un expert selon des méthodes de calcul partant des résultats de l'exploitant).

De nombreux exploitants proposent des loyers pour les neuf premières années tout en sachant qu'ils demanderont et obtiendront la baisse du loyer 9 ans après.

Les charges et travaux exceptionnels vont au fur et à mesure être facturés aux propriétaires-bailleurs, pourtant habitués à ne s'occuper de rien et à régler un forfait de charges modestes.

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