Défiscalisation: Obligation d'information du promoteur vendeur

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Manque de précisions de l'information pré-contractuelle du promoteur

Brochure de commercialisation sans valeur contractuelle

Les acheteurs ne peuvent pas invoquer une non-conformité du bien vendu à la brochure de commercialisation.  D'après les juges, ce document n'aurait pas de valeur contractuelle.

Obligation d'information du promoteur vendeur

Le promoteur vendeur doit informer l'acheteur avec précision. Cette information doit l'éclairer sur l'utilité et le bien-fondé de son investissement, surtout s'agissant d'un produit nouveau (défiscalisation dans le cadre de la loi Demessine).

Faute du promoteur: violation de l'obligation d'information

Le promoteura violé son obligation de fournir aux acheteurs les informations suffisantes pour leur permettre, avant de s'engager, de mesurer le risque de non réalisation du projet d'accompagnement médical.

L'annonce n'identifie pas clairement l'intervenant à l'opération sur lequel pesait l'obligation d'assurer la coordination médicale présentée dans la plaquette publicitaire.

Le notaire mise hors de cause

Le notaire ne peut être tenu responsable du comportement du promoteur qui n'a pas suffisamment attiré l'attention des acquéreurs lors de la commercialisation du projet en l'absence d'identification claire de l'intervenant à l'opération sur lequel pesait l'obligation d'assurer la coordination médicale présentée dans la plaquette publicitaire.

Deux résidences VEFA ouvrant droit à défiscalisation (loi DEMESSINE ou loueur en meublé professionnel ou non professionnel)

En 2006, la SAS Marc LE N. CONSULTANT (MLNC) a commercialisé un programme de 87 logements dénommé «Le Village des Trois Vallées du Tarn», réalisé par la SARL LES JARDINS DU MOULIN, promoteur vendeur, créée en 2003 par la SARL DES COTEAUX et par la société MLN MANAGEMENT.

Le projet, situé en zone de revitalisation rurale, consistait, au travers de deux résidences, en l'acquisition d'appartements en l'état futur d'achèvement ouvrant droit à défiscalisation dans le cadre de la loi DEMESSINE ou bien sous le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel.

Après avoir conclu un contrat de réservation le 7 mars 2006, par l'intermédiaire de la SOCIÉTÉ FINANCIÈRE DES VICTOIRES, les époux D. B. ont acquis, suivant acte authentique du 2 octobre 2006, au rapport de Maître P. DE L., notaire à NARBONNE, en participation avec Me P., de la SARL LES JARDINS DU MOULIN un appartement de type 2 avec parking extérieur pour un prix de 118.194 euro financé à l'aide d'un emprunt souscrit auprès de la CAISSE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D'ÎLE-DE-FRANCE.

Une convention commerciale en vue de l'exploitation des résidences a été conclue le 20 décembre 2006 entre la SARL LES JARDINS DU MOULIN et LA SOCIÉTÉ FINANCIÈRE SPORT ET LOISIR (FSL) avec faculté de substitution au profit de sa filiale, la société ARTHEMEA.

Les époux D. B. ont donné les biens acquis à bail commercial à la société FSL qui a transféré ses droits à sa filiale, la société ARTHEMEA.

Une procédure de sauvegarde a été ouverte au profit de la société FSL par jugement du 5 novembre 2008 et l'administrateur, Maître C., a résilié les baux commerciaux conclus avec tous les copropriétaires à compter 15 décembre 2008.

Suivant protocole d'accord du 24 mars 2009, les époux D. B. ont transigé avec l'exploitant et choisi de se faire régler comptant, pour solde de tous comptes, une somme de 2.053,73 euro au titre de l'arriéré des loyers.

Un nouveau bail a été signé avec la SARL TREBAS EXPLOITATION garantissant un loyer fixe de 60.000 euro au minimum pour l'ensemble de la résidence à compter du 25 avril 2010 et un loyer variable correspondant à 50 % du chiffre d'affaires net réalisé et encaissé par l'activité «hébergement».

Se plaignant de n'avoir jamais perçu l'intégralité des loyers initialement prévus et de l'absence de compte séquestre destiné à les garantir, les époux D. B. ont assigné la SCP A.- R.-G. NOTAIRES ET ASSOCIES, venant aux droits de Maître Bernard P. DE L., la SAS Marc LE N. CONSULTANT (MLNC), la compagnie ASSURANCE GÉNÉRALE DE FRANCE, assureur de la MLNC , la CAISSE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D'ÎLE-DE-FRANCE, la SOCIÉTÉ FINANCIÈRE DES VICTOIRES et la SARL LES JARDINS DU MOULIN.

Extraits de la décision:

 

"MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que le jugement déféré a déclaré réputées abandonnées les demandes dirigées contre la compagnie ALLIANZ ; que, dès lors, les demandes présentées par les époux B. contre cet assureur en cause d'appel, qui ne peuvent être le complément ni l'accessoire d'une demande originaire présentée à l'encontre d'une autre partie, sont irrecevables comme une nouvelles ;

Attendu qu'il en va de même des demandes présentées pour la première fois par la SARL LES JARDINS DU MOULIN qui avait seulement conclu en première instance au rejet des demandes présentées par les époux B. contre la SA ALLIANZ qui n'a fait l'objet d'aucune condamnation par le jugement déféré ;

Attendu qu'aucune des parties ne fait grief au premier juge d'avoir dénaturé les termes de la plaquette publicitaire de présentation du projet dont il a fait une analyse pertinente en détaillant notamment les modalités de ce projet médical par le rappel de la description des moyens humains à mettre en oeuvre en vue de la coordination des soins, des moyens matériels tels que les locaux adaptés et les outils informatiques nécessaires, des principales pathologies potentiellement accueillies dans la structure et du descriptif de la prise en charge par médecin coordonnateur ; qu'il en a justement déduit que la commercialisation avait été axée doublement sur les avantages fiscaux du placement locatif et sur l'existence de la coordination médicale novatrice, à la charge de l'exploitant, dont le caractère détaillé induisait un projet suffisamment avancé qui était de nature à attirer et sécuriser les clients potentiels porteurs de pathologies chroniques donnant ainsi à la résidence un caractère original en rappelant que cette publicité avait largement débordé les simples termes de la plaquette publicitaire et avait fait l'objet d'une diffusion dans la presse ;

Attendu que les dispositions du jugement déféré ayant rejeté les demandes fondées sur le dol ne sont pas critiquées ;

Les acquéreurs ne sont pas fondés à invoquer une non-conformité du bien vendu à la brochure de commercialisation dès lors qu'un tel document n'est pas de nature contractuelle.

Ni le contrat de réservation, ni l'acte authentique de vente en état futur d'achèvement ni le bail commercial ne comportait de mentions reprenant l'existence du projet d'accompagnement médical figurant sur les brochures publicitaires, elles-mêmes dépourvues de caractère contractuel, et que la seule mention d'un local destiné au bureau du médecin avec sa salle de consultation figurant dans la description du lot 89 du règlement de copropriété n'était pas de nature à caractériser un engagement du constructeur à mettre en place lui-même un tel projet.

Attendu que le tribunal a à bon droit retenu que la SARL LES JARDINS DU MOULIN était, en sa qualité de promoteur vendeur, tenue de délivrer à l'acquéreur, dès la conclusion du contrat préliminaire de réservation, une information suffisante de nature à l'éclairer sur l'utilité et le bien-fondé de son investissement surtout s'agissant d'un produit nouveau ; que même si la SARL LES JARDINS DU MOULIN ne se trouvait pas à l'origine des documents publicitaires diffusés, qui ont été élaborés par son mandataire commercialisateur, la SAS MLNC, elle n'a pas contesté avoir bénéficié de cette commercialisation axée sur les avantages fiscaux du placement locatif mais également sur l'existence d'une coordination médicale novatrice ;

Attendu, cependant, que la SARL LES JARDINS DU MOULIN, qui a conclu le 20 décembre 2006 une convention commerciale avec la société FINANCIÈRE SPORT ET LOISIR (FSL) avec faculté de substitution au profit de sa filiale, la société ARTHEMEA, n'a nullement mis expressément à la charge de celle-ci l'obligation de concrétiser le projet annoncé aux acquéreurs qui n'ont pas été informés de cette carence qui était de nature à peser sur leur décision d'acquérir le bien au prix fixé, alors qu'ils n'ont eu connaissance des obligations du preneur exploitant, qui n'étaient que celles afférentes à une résidence de tourisme classique sans orientation spécifique telle que l'accompagnement médical, que lors de la signature ultérieure du bail commercial indispensable à la défiscalisation de l'opération ;

Que, dans ces conditions, contrairement à ce qu'elle soutient, la SARL LES JARDINS DU MOULIN a manqué à son obligation de fournir aux acquéreurs les informations suffisantes pour leur permettre, avant de s'engager, de mesurer le risque de non réalisation du projet d'accompagnement médical détaillé dans l'annonce en l'absence d'identification claire de l'intervenant à l'opération sur lequel pesait l'obligation d'assurer la coordination médicale présentée dans la plaquette publicitaire ;

Que le tribunal a également à bon droit retenu, au titre d'un simple manquement à l'obligation d'information, l'imprécision concernant la nature, l'affectation et la durée du compte séquestre mentionné au titre du bail sécurisé, dont il a par ailleurs constaté qu'il avait effectivement fonctionné ;

Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SARL LES JARDINS DU MOULIN à raison de manquements à l'obligation d'information pesant sur elle ;

Attendu que le notaire, qui n'était pas tenu d'une obligation particulière d'information des acquéreurs sur la rentabilité financière finale de l'opération, a assuré l'efficacité de son acte, dont la nullité n'a d'ailleurs pas été demandée, et garanti la protection des acquéreurs en recourant à des ventes en l'état futur d'achèvement dont le financement devait se réaliser au fur et à mesure de l'édification de l'immeuble alors que l'effectivité de la défiscalisation attendue n'est pas contestée ; que les faits retenus par la cour pour caractériser les manquements à leurs obligations respectives par le promoteur vendeur et par les commercialisateurs sont indépendants de l'intervention du notaire dès lors qu'il n'est pas établi qu'il ait participé ni même eu connaissance de l'argument commercial que constituait l'accompagnement médical annoncé aux acquéreurs, au moyen des pièces en sa possession dont aucune ne le mentionnait et qu'une telle connaissance ne peut se déduire de la seule circonstance que son nom figurait sur la plaquette publicitaire de l'opération ; que les acquéreurs n'établissent donc pas la réalité du 'prêt de notoriété' qu'ils invoquent ; que, dans ces conditions, le notaire ne peut être tenu responsable du comportement du promoteur qui n'a pas suffisamment attiré l'attention des acquéreurs lors de la commercialisation du projet en l'absence d'identification claire de l'intervenant à l'opération sur lequel pesait l'obligation d'assurer la coordination médicale présentée dans la plaquette publicitaire ;

Attendu que le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu'il a mis hors de cause la SCP A.-R.-G. NOTAIRES ET ASSOCIES, venant aux droits de Maître Bernard P. DE L. ; que c'est également à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande de dommages et intérêts en l'absence de preuve d'un abus de droit au regard de la complexité des relations existant entre les parties ainsi que sa demande d'indemnisation de ses frais irrépétibles ;

Attendu que les acquéreurs ne sont fondés à invoquer, en réparation des manquements aux obligations d'information pesant sur les professionnels que sont le promoteur vendeur et son mandataire commercial, que la réparation d'un préjudice moral et d'une perte de chance se mesurant à la probabilité de la chance perdue par eux de ne pas conclure la vente litigieuse ;

Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de réparation de préjudice distincts;

Qu'au regard des éléments produits devant la cour, l'indemnisation de la perte de chance sera ramenée à la somme de 8.000 euro ;

Que le tribunal a fait une exacte appréciation de la réparation du préjudice moral résultant pour l'acquéreur des tracasseries de toute nature engendrées par la nécessité d'un recours en justice ;

Attendu que les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l' application de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées ;

Attendu que la SARL LES JARDINS DU MOULIN versera aux époux D. B. la somme de 2.000 euro par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la SARL LES JARDINS DU MOULIN versera à la SCP A.-R.-G. NOTAIRES ET ASSOCIES la somme de 500 euro par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la SARL LES JARDINS DU MOULIN versera à la SA ALLIANZ la somme de 2.000 euro par application de l'article 700 du code de procédure civile ;"

 

Cour d'appel de Toulouse, Chambre 1, section 1, 30 novembre 2015, N° 567, 14/01782, SARL LES JARDINS DU MOULIN Monsieur François BOIVIN, numéro JurisData : 2015-030578

 

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