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Locaux de service dans un lot de copropriété
Dans certaines résidence de "défiscalisation", les services parahôteliers et communs sont un lot de copropriété, appartenant au locataire exploitant la résidence. Cette solution fait baisser les charges, mais empêche de changer d'exploitant en pratique.
Un modèle original : les locaux de service dans un lot de copropriété
L'exploitant est parfois locataire commercial et co-propriétaire des locaux de services
Parfois, les locaux d'exploitation des services de la résidence (ex : Domitys) sont réunis dans un seul lot de copropriété de la résidence, qui est vendu par le promoteur à la société exploitante qui paye les loyers des investisseurs individuels, qui ont acheté un appartement.
Interdiction dans les résidences construites à partir du 1er juillet 2014
Les locaux à usages communs de la résidence de "défiscalisation", les équipements communs et les services communs des résidences de tourisme ne peuvent plus faire l'objet d'un lot de copropriété à part vendu à la société exploitante. Ils appartiennent de "manière indivise au syndicat des copropriétaires" (article 58 - V, alinéa 1er, loi du 24 mars 2014 ALUR).
Une solution censée baisser les charges en résidence de service/tourisme/étudiante
Avantage pour les investisseurs achetant un lot de copropriété en résidence de services
Les charges de copropriété liées aux services (boutiques, accueil, restaurant etc.) sont à la charge de la société exploitante, copropriétaire de ce lot et non une quote-part des parties communes de la résidence.
Inconvénient pour le bailleur investisseur en "immobilier défiscalisé"
Inconvénient pour l'investisseur et avantage pour l'exploitant locataire et copropriétaire
L'exploitant d'une résidence de tourisme, habituellement un locataire commercial, est aussi un copropriétaire comme un autre. De fait, les investisseurs ne peuvent pas se séparer de l'exploitant comme s'il suffisait d'obtenir une résiliation judiciaire du bail commercial.
Dans les résidences construites avant le 1er juillet 2014: carence et abandon (tribunal de grande instance)
En cas de non entretien des services et équipements collectifs par la société exploitante les copropriétaires peuvent après vote d'une décision d'assemblée générale saisir le tribunal de grande instance pour le prononcer d'un état de carence ou constater l'abandon. En cas de carence, le syndicat des copropriétaires peut se voir confié à titre temporaire par le juge la gestion de ces services communs, même si le propriétaire de ces parties communes reste redevable des coûts. En cas d'abandon, le syndicat des copropriétaire peut devenir propriétaire indivis après paiement d'une indemnité juste au propriétaire, telle que fixée par le juge (article 58 - V, alinéa 2 et 3).
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wengo, le bon conseil illico !
http://www.francebleu.fr/emissions/les-experts-france-bleu-107-1/maitre-bruno-traesch-expert-en-droit-de-l-immobilier