Les pièges en résidence de tourisme
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Les pièges en résidence de tourisme
L'investissement en résidence de tourisme est attrayant
Les résidences de tourisme sont commercialisées grâce à un encouragement fiscal consenti par l'Etat.
Le particulier investisseur cumule des avantages fiscaux, n'a pas à gérer la location de l'appartement et se voit souvent promettre par l'exploitant la garantie de versement de loyers séduisants durant un contrat de bail de neuf années minimum. Mais ce beau tableau est vite terni lorsque les propriétaires doivent faire face à des obstacles leur faisant relativiser la rentabilité promise lors de la signature du contrat.
Les travaux à la charge du bailleur
Le coût des travaux figure parmi les premières mauvaises surprises de l'investisseur en résidence de tourisme. En effet, il est courant qu'en cours de bail commercial, l'exploitant demande à ce que soit rénové l’appartement afin de lui donner toutes les chances d’être reloué. La facture peut s'élever alors jusqu'à une année et demie de loyer.
Aussi avant d'investir, un propriétaire sera avisé de bien évaluer la qualité de l'appartement qu'il s'apprête à acheter et de vérifier l'étendue des travaux éventuels à réaliser. Il faudra également porter une attention accrue à la répartition des charges entre lui et l'exploitant de la résidence de tourisme dans le contrat. A défaut de quoi, il pourra être le seul à devoir supporter tous les travaux.
Renégociation du loyer imposé par l'exploitant
Au renouvellement du bail commercial, les exploitants de la résidence cherchent souvent à revoir à la baisse le montant des loyers. La conjoncture économique et la concurrence figurent parmi les raisons les plus invoquées de cette baisse. Si cette situation se répète aussi fréquemment, c'est parce que certains exploitants perçoivent une somme versée par le promoteur à l'achat de la résidence de tourisme, grâce à laquelle ils gonflent artificiellement les loyers pendant les neufs premières années du bail commercial. Il faut ainsi avoir à l'esprit que lorsque les loyers commerciaux ne reflètent pas l'état du marché locatif local au moment la conclusion du bail commercial (c'est-à-dire qu'ils sont très élevés), il est très probable que le gestionnaire demandera à renégocier drastiquement à la baisse leur montant au renouvellement du bail commercial. Même si le propriétaire est libre de refuser la révision du bail, le piège se referme quand il réalise qu'il perdra ses avantages fiscaux et qu'il devra assumer seul les charges et la gestion locative si son appartement n'est pas exploité par un autre opérateur.
Pour sortir de ce marasme, il peut être tenté de vendre son bien. Revente difficile Or, le remboursement de la TVA suite à un investissement dans une résidence de tourisme n'est possible que si le bien a été exploité pendant au moins 20 ans. Si le bail n'est pas renouvelé à l'issue des 9 ans, et que le propriétaire ne trouve pas un nouvel exploitant, il devra rembourser au fisc la TVA à courir jusqu'à la 20ème année. Ce fait, pèse lourd dans la balance au moment de la renégociation du loyer : le propriétaire est tiraillé entre la baisse importante du montant de ses revenus locatifs et la perte d'avantages fiscaux diminuant les gains d'une éventuelle revente de son appartement.
Résidence de tourisme : retards et impayés de loyers
Sur le papier, un investissement dans une résidence de tourisme a tout pour plaire : réduction d'impôts, récupération de la TVA, décharge complète de la gestion locative et la perspective, souvent bien trop vantée, de réaliser une belle rentabilité. Mais en cours de location, certains propriétaires déchantent vite. Ils ont souvent la mauvaise surprise de rencontrer toutes sortes de difficultés dans la perception de leurs loyers : des retards récurrents allant jusqu'au défaut total de paiement des loyer. Des aléas qui relativisent sérieusement l'attractivité de l'investissement.
Les retards de loyers d'une résidence de tourisme
Il arrive que des locataires tardent à payer leurs loyers. Il faut distinguer les retards exceptionnels, qui peuvent être résolus par une simple relance (une mise en demeure typiquement) de ceux bien plus récurrents, voir automatiques, et parfois orchestrés sciemment par les exploitants.
Certains gestionnaires en effet, privilégient la maîtrise de leurs flux de trésorerie au respect de leurs obligations contractuelles. Des propriétaires se retrouvent à devoir les relancer constamment pour réclamer leurs loyers.
De plus, ces derniers ne peuvent pas se permettre une telle flexibilité avec la date de règlement des mensualités du prêt immobilier ayant servi à financer l'acquisition de leur appartement en résidence de tourisme. Un retard trop important dans le paiement peut conduire les banques prêteuses à exiger le remboursement direct et intégral du prêt et mettre les propriétaires dans un grand embarras financier. Les impayés de loyers d'une résidence de tourisme Un loyer prenant trop de retard à être perçu est un loyer impayé. Auquel cas, le propriétaire doit agir vite s'il veut récupérer ses arriérés de loyers.
A ce stade, une simple relance est insuffisante ; pour respecter tout à la fait la procédure légale, le propriétaire devra faire envoyer un commandement de payer, par acte d'huissier, visant la clause résolutoire du contrat de bail de la résidence de tourisme. Le commandement mentionnera que le locataire dispose d'un délai d'un mois pour payer le loyer.
En principe, le contrat est automatiquement résilié si le loyer n'a pas été payé dans le délai d'un mois. Le propriétaire dispose alors de la faculté de saisir le juge des référés du tribunal de grande instance du lieu de la situation de la résidence afin de faire constater la résiliation et demander l’expulsion de l'exploitant de la résidence de tourisme.
Cette menace peut suffire pour motiver le locataire indélicat à régler ses loyers impayés promptement. S'il ne s'exécute pas, l'exploitant de la résidence de tourisme s'expose au paiement des loyers impayés, mais aussi des frais de justice (huissier et d'avocat), et éventuellement à une indemnité d’occupation.
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