Pourquoi des baux commerciaux en résidence?
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Justification du statut des baux commerciaux et de l'indemnité d'éviction
Un fonds de commerce obligatoire
Conformément à l'article L 145-1 du code de commerce, les contrats de location d'immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité sont des baux commerciaux soumis à un statut très particulier et difficile à comprendre pour un non professionnel.
La fourniture de services parahôteliers fournis par le locataire caractérise le fonds de commerce
Certains copropriétaires de résidence de tourisme et de résidence de service ont plaidé l'inexsitence d'un fonds de commerce pour échapper au paiement de l'indemnité d'éviction lors de non renouvellement du bail commercial.
Les juges décident cependant que les services parahôteliers fournis par le locataire et l'exploitation homogène de la résidence expliquent/fondent l'application du statut du bail commercial.
(Cass. 3e civ. 10 novembre 1993 n° 91-12.626 PF, Venot c/ Sté Kléber Foncière : RJDA 1/94 n° 11 ; Cass. 3e civ. 10 février 1999 n° 97-14.669 PB, Garbarinio c/ Sté Green Parc Ocean Liberties Liberté Clubs Loisirs : RJDA 5/99 n° 529).
Chiffre d'affaire très faibles des services
Même si ces services para-hôteliers ne générent qu'un chiffre d'affaire très bas, les juges n'écartent pas l'application du statut des baux commerciaux. (CA Paris 25 janvier 2012 n° 10/06401, ch. 5-3, Le Blastier c/ Sté Résidence Services Gestion : AJDI 2012 p. 197).
Les activités de nettoyage, fourniture de petits déjeuners et de linge vêtement en résidence étudiante
L'exploitant d'une résidence étudiante exploite un fonds de commerce et bénéficie du statut des baux commerciaux, car il ne se contente pas de sous-louer, mais propose le bénéfice de parties communes et de services para hôteliers (nettoyage, fourniture de petits déjeuners et de linge, service d'accueil et de gardiennage).
L'exploitant d'une résidence étudiante possède un fonds de commerce et profite du bénéfice du statut des baux commerciaux parce qu'il ne fait pas que sous louer, mais propose le bénéfice de parties communes et de services para hôteliers. Comme le nettoyage ou le service d'accueil à titre d'exemples. (TGI Paris 7 octobre 2010 n° 08/13744, 18e ch., sect. 2, Bardel c/ Sté Compagnie d'exploitation de Résidences Services). (TGI Paris 14 octobre 2010 n° 09/11637, 18e ch. sect. 2, Sté Lamy Résidences c/ Leguy).
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