Résidence de tourisme: qui paye les frais d'accueil?
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Les copropriétaires d'une résidence de tourisme sont-ils obligés de payer les frais de réception?
Résumé
Les copropriétaires qui gèrent eux-mêmes leur lot n'ont pas à payer pour les frais de réception et d'accueil au rez-de-chaussée. Il s'agit d'un service et non d'un équipement commun, dont bénéficient les copropriétaires, ayant retiré la gestion à la société d'exploitation gestionnaire de la résidence de tourisme para-hôtelière.
13 copropriétaires ont retiré la gestion de leur lot. Ils demandent et obtiennent l'annulation de deux décisions d'assemblée générale approuvant le contrat de réception conclu avec la société de gestion et votant le budget prévisionnel. Cass. Civ. 3, 18.2.15, n 13-27104
Le contrat de réception voté est un service commercial
Les juges ajoutent que le contrat de réception est un contrat commercial. De plus, ce contrat de réception ne présente pas d'utilité objective pour les lots dont les copropriétaires n'ont pas confié la gestion à la société exploitante de la résidence de tourisme.
Les services commerciaux ne sont pas à la charge des copropriétaires "indépendants"
Les copropriétaires d'une résidence de tourisme gérée en copropriété doivent participer au financement des équipements communs en fonction de l'utilité à l'égard de chaque lot.
Il faut distinguer les services commerciaux comme l'accueil et les services profitant à tous ou les équipements communs, comme l'entretien des parties communes de la résidence de tourisme.
Le critère de l'utilité pour chaque lot du service commercial
Les services commerciaux du gestionnaire de la résidence de tourisme sont facturables aux copropriétaires en fonction de l'utilité pour chaque lot. Les services de la résidence de tourisme profitant à tous (ex: entretien des parties communes) sont facturables a tous.
Extrait de la solution:
"Mais attendu qu'ayant exactement relevé que la résidence à vocation para-hôtelière était soumise à l'application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentaient à l'égard de chaque lot et constaté que l'existence du contrat de réservation relevait de l'application de l'article 12 du règlement de copropriété dont il résultait que la fonction de réception était par nature commerciale, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu retenir que le contrat de réception ne présentait aucune utilité objective pour les lots dont les copropriétaires n'avaient pas confié l'exploitation à la société ;"