VEFA Annulation vente immobilière (dol)

VEFA: Silence soupable du vendeur immobilier sur des défauts du bien immobilier

Que dit le droit de la vente immobilière concernant les litiges immobiliers ? Le vendeur d'un bien immobilier VEFA a caché des défauts du bien immobilier délivré. Que faire ? Comment obtenir l'annulation d'une vente immobilière après la signature définitive ?

VEFA: recours annulation vente immobiliere: réticence dolosive

En matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), l'existence d'un comportement dolosif du vendeur se manifeste généralement par une réticence d'information concernant le bien à édifier. Le vendeur immobilier a caché des faits graves à l'acheteur.

1°) La réticence dolosive caractérisée par la violation de l'obligation d'information pré-contractuelle

Le dol peut résulter d'une simple réticence. La jurisprudence a précisé les contours des réticences dolosives caractérisant un vice du consentement. Les brochures publicitaires disponibles sur internet sont des documents pré-contractuels, destinés à convaincre des acquéreurs potentiels. Les acheteurs s'engagent en raison des prétendues qualités du produit vendu, selon les brochures. Ces documents pré-contractuels affirment des caractéristiques précises mais inexactes. Les juges décident donc que ces brochures publicitaires disponibles sur internet relative à une résidence de tourisme participent de l'objet du contrat et de ses qualités attendues.

Les documents publicitaires ont valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant et ont vicié le consentement de l'acheteur dans des proportions telles qu'il est évident que sans ces manœuvres la vente ne serait pas intervenue.

Ils ont manifestement et de manière certaine eu une influence sur le consentement des acquéreurs en les trompant sur l'étendue de l'engagement du vendeur et sur les caractéristiques du bien acquis. Ces manœuvres dolosives engagent la responsabilité du vendeur promoteur.

Cour d'appel de Toulouse, Chambre 1, section 1, 16 mars 2015, N° 140, 13/05151, SAS STELLIUM IMMOBILIER, Monsieur Yves DAVID, Madame Christine DAVID, SELARL EMJ Prise en la personne de Maître Didier COURTOUX, ès qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL L'ARCHE DU PARADIS, numéro JurisData : 2015-009341

a) Ne pas attirer l'attention des acquéreurs sur l'environnement direct

Ainsi pour ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs d'un appartement sur un éventuel projet immobilier contigu (Cass. 3e civ., 20 déc. 1995, n° 94-14.887, épx Chagot c/ épx Arroyo : Bull. civ. 1995, III, n° 268).

En n'informant pas l'acquéreur de la nature exacte de la structure cachée du pavillon laquelle était pourtant particulière puisque composée non, comme pouvait le laisser croire les revêtements classiques extérieurs et intérieurs, de briques et de parpaings mais de pans de bois ce qui entraînait une moins-value, le vendeur s'est rendu coupable d'une réticence dolosive; le dol peut être invoqué par la victime pour conclure seulement, comme en l'espèce, à une réduction de prix.

Cour d'appel de PARIS, chambre 2 section A, 5 avril 1994, numéro JurisData : 1994-020674

Il ressort de l'acte notarié que les vendeurs ont déclaré que l'immeuble n'a pas fait l'objet de travaux et que l'immeuble a été acquis dans l'état où ils l'ont revendu. Or, les vendeurs ont fait procéder à divers travaux d'aménagement et de reprise. Ils ne pouvaient donc déclarer dans l'acte de vente qu'ils n'avaient aucun renseignement sur les travaux d'extension, autres que la copie de l'arrêté accordant le permis de construire puisqu'ils avaient eux-mêmes réalisé les extensions ainsi que les travaux destinés à remédier aux désordres affectant une partie de ces extensions. Les vendeurs ne sauraient prétendre que les acquéreurs ont pu avoir connaissance de ces travaux et des désordres les concernant alors que l'expertise révèle l'existence d'une seule fissure rebouchée. Cette circonstance ne permettait pas aux acquéreurs de se rendre compte de l'importance des travaux de reprise partielle des fondations effectués par les vendeurs et dont ils devaient aviser leurs cocontractants, s'agissant de travaux effectués moins de dix ans avant la vente et soumis à l'obligation d'assurance dommage ouvrage en application de l'article L. 241-1 du Code des assurances et de l'article L. 242-1 du Code des assurances. La réticence dolosive a vicié le consentement des acquéreurs qui n'auraient pas acquis l'immeuble s'ils avaient su que les travaux d'extension avaient été réalisés par des entreprises non identifiables, payées en espèces et que pour remédier aux désordres affectant une partie de ces extensions les vendeurs avaient fait procéder, dans les mêmes conditions occultes, à la reprise des fondations en sous-œuvre par élaboration de pieds d'éléphant, pose d'une ceinture béton ferraillée afin de maintenir le bâtiment. Ces éléments constituent des éléments d'appréciation essentiels sur l'immeuble vendu et le risque de nouveaux désordres, d'autant que les constructeurs n'étant pas identifiables, ils n'auraient disposé d'aucun recours à leur égard. Le dol du vendeur est donc bien caractérisé. Cour d'appel de Douai, chambre 1, section 1, 28 février 2013, n° 117/2013, 12/00773, numéro JurisData : 2013-003684

Doit être annulée la vente d'un immeuble à la suite des manœuvres et réticences dolosives des vendeurs. En effet, dans le compromis de vente, il était indiqué que le bien n'était pas soumis aux obligations de la loi du 4 janvier 1978, et devant l'étonnement des acquéreurs faisant observer que le nombre de pièces indiqué dans l'acte ne correspondait pas à la réalité, les vendeurs révélèrent le jour de la signature de l'acte authentique avoir réalisé une extension postérieurement à 1978 dont ils promirent de fournir les autorisations administratives. Si les acquéreurs avaient dû refuser de signer l'acte authentique et d'ériger la production des pièces justificatives en condition déterminante de leur signature, on ne peut leur en tenir grief, car ils n'avaient à ce moment-là aucune connaissance de la supercherie dont ils allaient être victimes. En effet l'extension réalisée ne correspondait en rien à la simple déclaration de travaux mensongers souscrite par les vendeurs qui avait pour but d'échapper à la demande nécessaire d'un permis de construire qui leur aurait été refusé, les distances entre l'extension litigieuse et la limite séparative des fonds contrevenant au plan d'occupation des sols. Aucune régularisation n'étant envisageable, les acquéreurs risquent une action d'un voisin tendant à voir démolir la partie de leur immeuble édifiée au mépris des règles de l'urbanisme et devront signaler à tout acquéreur l'illégalité de l'extension ce qui entraînera une substantielle moins-value sur le prix de revente. Les vendeurs sont donc condamnés à restituer la somme perçue, à rembourser tous les frais occasionnés par l'achat de l'immeuble litigieux et à réparer tous les préjudices induits par la nullité de la vente, tels que les nouveaux frais de déménagement et les démarches administratives nécessaires et le préjudice moral indéniable sans pouvoir ériger en condition préalable la restitution de l'immeuble. Ils ne peuvent pas non plus invoquer un enrichissement sans cause des acquéreurs pour leur demander paiement d'une indemnité d'occupation alors qu'ils ont bénéficié des produits ou fruits de la somme versée et ne devront restituer que la valeur nominale du bien. Cour d'appel de REIMS, chambre civile, section 1, 26 juillet 2005, n° 03/02901, numéro JurisData : 2005-296601

Il est de jurisprudence constante que l'action en nullité du contrat par application de l'article 1116 du Code civil n'exclut pas l'exercice par la victime qui préfère conserver le bénéfice du contrat, d'une action en responsabilité civile pour obtenir réparation du préjudice qu'elle a subi du fait des manœuvres dolosives. En l'espèce, il appartient aux acquéreurs, qui s'en prévalent, de rapporter la preuve du dol ayant vicié leur consentement en démontrant que les vendeurs ont sciemment gardé le silence sur les affaissements imputables à l'activité minière affectant l'immeuble vendu, qu'eux-mêmes n'ont pas eu connaissance de ces défauts et qu'enfin ils n'auraient pas contracté ou n'auraient donné qu'un moindre prix si ces éléments ne leur auraient pas été dissimulés. A cet égard, il convient d'observer que si, à l'acte de vente litigieux était annexé la clause du contrat de vente entre l'actuel vendeur et son propre vendeur portant exonération des Houillières du Bassin de Lorraine de toute responsabilité envers ses acquéreurs à raison des dommages susceptibles d'être causés à la parcelle vendue par leur activité souterraine, en revanche n'y a pas été joint le plan portant relevé des cotes d'inclinaison affectant la maison, d'une valeur notamment de 190 mm dans la cuisine. La preuve de la connaissance par les vendeurs de l'inclinaison de leur immeuble est établie. Ils n'établissent pas que les acquéreurs en aient été informés alors qu'ils ne pouvaient ignorer l'importance d'un tel élément. Coupables de dol en dissimulant la particularité du bien résultant de l'exploitation minière du sous-sol, ils ne peuvent se prévaloir d'une clause exclusive de toute garantie, laquelle ne peut être opposée que par un vendeur de bonne foi et doivent payer aux acquéreurs la somme de 30 000 euros à titre de dommages intérêts correspondant à la moins-value de l'immeuble et aux inconvénients résultant des désordres qui l'affectent. Cour d'appel de METZ, chambre 1, 4 mars 2003, n° 01/02433, numéro JurisData : 2003-208369

2°) L'obligation de bonne foi dans la négociation et perte de la possibilité de négocier une importante moins-value :

La jurisprudence en matière de réticence dolosive du professionnel de l'immobilier rappelle régulièrement que l'obligation de bonne foi dans la négociation des conventions exige de mentionner avec précision des caractéristiques négatives du bien et qu'à défaut, l'acheteur perd la possibilité de négocier une importante moins-value. Ce préjudice est également un des éléments caractéristiques du dol.

C'est ainsi le cas d'un arrêt du 10 juin 2015 de la cour d'appel de Pau :

« Compte tenu du caractère déterminant pour les acquéreurs de la présence de la rocade, dont la mention leur aurait procuré la possibilité de négocier une importante moins-value, il y a lieu de considérer que le dol est établi à la charge des vendeurs, qui étaient dans l'obligation, au titre de l'article 1116 du code civil ainsi que de l'obligation de bonne foi dans la négociation des conventions, de mentionner précisément l'existence du projet de rocade, l'imminence du début des travaux, l'implantation du tracé, ainsi que les nuisances susceptibles d'être apportées, de sorte que les acquéreurs puissent prendre leur décision en connaissance de cause, et éventuellement négocier une moins-value. » Cour d'appel de Pau, chambre 1, 10 juin 2015, n° 15/2374, 14/01498, numéro 15/2374, commentaire lexisnexis.

« Désormais, tout vendeur professionnel est assimilé à un vendeur de mauvaise foi. », (jurisclasseur 1641 du code civil), car la jurisprudence considère à raison que le professionnel de l'immobilier ne pouvait ignorer l'existence du défaut qu'il a caché à cocontractant profane de l'immobilier.

La réticence dolosive d'un professionnel négociant de mauvaise foi le contrat avec son acheteur prive l'acheteur de la possibilité de la possibilité de négocier un moindre prix de vente.

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