Compromis et clause pénale : litige lié au refus de prêt

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Lorsque vous envisagez un achat immobilier, il faut prendre garde à la clause pénale.

Celle-ci peut en effet vous amener à payer des indemnités importantes au vendeur, si la vente est annulée suite à un refus de prêt de la part des banques.

Notre cabinet d'avocats experts en droit immobilier vous informe sur ce point...

Clause pénale : absence de preuve de plusieurs refus de prêts

Il faut souvent contracter un prêt immobilier pour l’achat d’une maison ou d’un appartement qui vous intéresse. Celui-ci peut être refusé par les banques, après étude de votre dossier.

Or il faut, dans ce cas, faire attention à la clause pénale (https://www.traesch-avocat.fr/Agents-immobiliers/clause-penale-inapplicable-pour-l-agent-immobilier.html ) du compromis de vente que vous avez signé. En effet, les modalités de cette clause peuvent vous amener à devoir payer une indemnité au vendeur.

Ainsi, les acheteurs qui justifient d'un seul refus de prêt, alors que le compromis prévoit plusieurs demandes de prêt dans le délai contractuel sont condamnés à payer la clause pénale de 46.600 euros. De nombreuses ventes donnent lieu à un contentieux fourni.

Ce que dit le droit sur les clauses pénales des compromis de vente :

Les contrats de promesse de vente incluent obligatoirement une clause suspensive de prêt si l'acheteur est un particulier. Le refus de prêt conduit en théorie à la caducité de la promesse de vente. En pratique, le vendeur conteste parfois le fait que les acheteurs aient bien demandés le prêt dans de bonne conditions (temps, montant demandés, mensonges sur les ressources financières ...)

La clause dite clause pénale est celle qui prévoit une sanction financière si les acheteurs renonçent à la vente sans pouvoir justifier d'un refus de prêt. De plus, la demande doit correspondre strictement à ce que prévoit la clause de condition suspensive relative au prêt finançant l'achat immobilier. La clause de condition suspensive d'obtention d'un prêt prévoit en général le montant du prêt, le taux d'intérêt et la durée du prêt que l'acheteur doit solliciter.

Si l'acheteur veut activer la condition suspensive de prêt, il doit produire une ou plusieurs lettres de refus de la banque d'accorder le prêt.

Néanmoins, l'acheteur qui demande par exemple une somme supérieure à celle prévue dans l'acte, pour financer des travaux par exemple, sera considéré de mauvaise foi par les tribunaux, qui le condamneront au paiement de la clause pénale.

Conseils pratiques pour éviter un litige :

Voici les conseils que nous pourrions vous donner lorsque vous signez un compromis de vente, pour échapper à ce type de sanction financière :

- Obtenir que les banques précisent dans la lettre de refus de prêt le montant en capital du prêt demandé, le taux d'intérêt de la demande et la durée du prix sollicité.
- Ne pas solliciter le financement des travaux dans la même demande de prêt
- Vérifier la rédaction de la clause de condition suspensive avant de remplir le dossier de demande de prêt

Pour illustrer cette problématique, prenons à présent un exemple concret.

Exemple d'affaire jugée par les tribunaux

Le contexte

Les acheteurs potentiels ayant signé une promesse de vente doivent prouver qu'ils ont demandé un ou plusieurs prêts conformes aux caractéristiques définies dans la promesse, sauf à s'exposer à régler la clause pénale contenue dans le compromis de vente.

En l'espèce, les acquéreurs justifient avoir déposé une demande de prêt qui a fait l'objet d'un refus pour demander la non-application de la clause pénale.

Néanmoins, ils avaient sollicité un prêt de 511 993 euros supérieur à celui de 511 600 euros prévu par une clause du compromis de vente.

D’autre part, les acheteurs n'apportent pas la preuve écrite de leur information des vendeurs et du notaire dans le délai prévu par les clauses du compromis de vente immobilière.

Enfin, les acheteurs n'apportent pas la preuve du dépôt des autres demandes de prêts dans le délai contractuel auprès de banques différentes. Ils ne justifient que d'un refus de prêt postérieur à la date prévue pour la signature de la vente.

Les acheteurs s'étaient engagés dans le compromis sur l'absence d'empêchement à l'octroi du crédit et sur le fait que les charges résultant de cet emprunt n'excédaient pas de plus du tiers leurs ressources.

Les vendeurs ont exigé en cours de procédure que les acheteurs apportent les preuves de leurs revenus et charges à l'époque du compromis, mais les acheteurs n'ont pas justifié de leurs capacités financières en réponse.

La décision

En vertu de la clause pénale, les acheteurs sont condamnés à verser 46 600 euros aux vendeurs.

Les juges décident que les acheteurs sont responsables de la non-réalisation de la condition suspensive du compromis de vente. En conséquence, les vendeurs ont le droit d'obtenir le paiement de la clause pénale de 10% du prix, soit 46 600 euros.

Si la clause est qualifiée de clause pénale, le juge a le pouvoir de la réduire jusqu'à 1 euros, s'il estime qu'elle est excessive par rapport au dommage subi par la partie qui en demande le bénéfice.

Or, les magistrats ont refusé de réduire cette clause pénale qui n'est manifestement pas excessive par référence aux pratiques habituelles.

Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 28 avril 2015 N° 13/08493, numéro JurisData : 2015-009454

Conclusion

Ainsi que vous le voyez, il est facile de faire un faux pas lors d’une transaction immobilière : les pièges juridiques sont nombreux.

Faites-vous assister : notre cabinet spécialiste des litiges immobiliers peut vous apporter son expertise, si vous nous contactez (https://www.traesch-avocat.fr/Articles/contact.html). Cela vous permettra d’éviter par la suite de nombreux soucis, liés au non-respect des procédures.

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