Indemnisation de l'acheteur immobilier trompé
La réparation des moins-values immobilières de la victime d'un dol
Résumé: Le vendeur immobilier qui trompe l'acheteur par des mensonges (dol) ou par son silence coupable sur des défauts graves du bien immobilier (réticence dolosive) peut justifier l'annulation de la vente ou au moins le remboursement partiel du prix de vente. En clair, l'acheteur est indemniser soit par le remboursement total, soit par un remboursement partiel du prix de la vente immobilière.
Silence volontaire et trompeur du vendeur immobilier (Réticence dolosive)
En effet, le dol peut être constitué par le silence volontaire d'une partie, en général, le vendeur immobilier, dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter
La jurisprudence constante fournit maints exemples de réticences dolosives condamnées par les tribunaux :
• une vente peut être annulée pour réticence dolosive sur l'irrégularité d'aménagements sans permis de construire (Cass. 3e civ., 18 juin 2008, no 07-13.568)
• absence d'informations sur l'importance et les causes réelles de désordres de construction (Cass. 3e civ., 7 mai 1974, no 73-20.045, Bull. civ. III, no 186)
• omission de signaler des travaux antérieurs sur le bien vendu ; (Cass. 3e civ., 27 avr. 2011, no 10-14.601
• silence sur la nécessité d'un permis de construire supplémentaire pour la mise en état des locaux (Cass. 3e civ., 9 févr. 1982, no 80-12.101)
Dommages et intérêts pour les acheteurs victimes
Le respect de l'obligation de délivrance impose que la chose livrée soit conforme à ce qui a été convenu au contrat de vente immobilière. Toutefois elle ne saurait se confondre avec le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale qui constitue un vice caché. Or en l'espèce, la propriété a bien été livrée avec un système d'irrigation, sans toutefois que les spécificités techniques n'aient été convenues dans l'acte authentique, seul acte signé par les acheteurs. Par ailleurs, seule est reprochée sa défectuosité qui ne saurait s'apparenter à un défaut de délivrance conforme, de sorte que l'action sur ce fondement ne saurait prospérer.
Est justifié l'octroi de dommages et intérêts pour les acheteurs victimes de réticences dolosives de la part du vendeur. En effet, dès lors que les acheteurs sont victimes de manœuvres dolosives sur un élément essentiel du contrat de vente, il y a lieu de leur verser des dommages et intérêts. En l'espèce, c'est le système d'irrigation qui est un élément essentiel de la vente. Il ressort de l'expertise, que les vendeurs ont laissé croire au bon fonctionnement du système d'irrigation, jusqu'à la signature de l'acte authentique, suivant mention qui y est portée, que les terres sont irriguées, tout en se prémunissant d'une clause d'exonération de la garantie des vices cachés.
La victime de dol peut prétendre non seulement à des dommages et intérêts réparant l'entier préjudice subi du fait des manœuvres dolosives, mais également la réparation, la moins-value affectant le bien acquis, ainsi que l'ensemble des préjudices imputables aux manœuvres.
Les acheteurs sont fondés à demander une réduction du prix égale au montant des travaux nécessaires à l'irrigation des terres comme prévue à l'acte. L'expert a chiffré à la somme de 31 314 euros les réparations des désordres constatés.
Par ailleurs, l'expert a évalué à la somme de 21 712 euros la perte net d'exploitation pour l'année 2009 en raison du défaut d'irrigation, mais aussi au titre de l'année 2010, date du dépôt du rapport soit 43 424 euros.
Cour d'appel d'Agen, chambre civile 1, 4 novembre 2013, N° 12/01927, 902-13, numéro JurisData : 2013-029767
S'agissant de la vente d'un immeuble qui s'est révélé infesté par des termites, ayant relevé que le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permettait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'incidence, pour le vendeur, des conclusions du professionnel chargé du diagnostic, que le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de ces insectes à l'acquéreur, et qui a souverainement établi le caractère caché du vice pour l'acquéreur, a retenu à bon droit que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer au vendeur de mauvaise foi. (Rappr. sur le 1er moyen, Cass. 2e civ., du 16 déc. 2009 , n° 09-10.540 : JurisData n° 2009-050874).
Le vendeur d'un immeuble n'a pas qualité pour critiquer le rejet d'une demande formée par les acquéreurs contre la société chargée du diagnostic parasitaire.
Ayant retenu que le vendeur, qui avait commis une faute dolosive, était tenu d'indemniser l'acquéreur, au titre du vice caché, du préjudice constitué par la moins-value résultant de l'infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent, la cour d'appel, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'application de l'adage "nemo auditur propriam turpitudinem allegans", que le dommage relevait de la seule responsabilité du vendeur.
Cour de cassation, chambre civile 3, 13 janvier 2010, n° 08-21.677, publié au Bulletin, numéro JurisData : 2010-051178
L'acquéreur d'un terrain et d'un bâtiment qui s'aperçoit, après la vente, que le tréfonds appartient à un tiers, ne saurait engager la responsabilité de son vendeur, dans la mesure où l'acte de vente contient une clause de non garantie qui doit recevoir application puisque le vendeur n'est pas un professionnel et que la preuve n'est pas rapportée de sa mauvaise foi ou de son dol. Le titre de propriété du vendeur est en effet muet sur la situation juridique du tréfonds et l'acquéreur ne saurait reprocher au vendeur de ne pas l'avoir averti que le terrain se situait sur une ancienne carrière souterraine, dès lors que les pièces annexées à l'acte de vente mentionnaient l'existence de cette carrière.
Engage sa responsabilité professionnelle à l'égard des acheteurs le notaire qui, chargé de rédiger l'acte de vente d'un terrain et d'un bâtiment, n'a pas procédé à des recherches suffisantes sur l'origine de propriété du bien vendu, alors que la localisation du terrain, situé dans une zone de carrières souterraines, aurait dû l'inciter à diversifier et à compléter son information, notamment en requérant la délivrance d'une fiche d'immeuble, document qui lui aurait permis de découvrir que le tréfonds n'appartenait pas au vendeur. L'acquéreur est donc bien fondé à demander la rectification de l'acte de vente, afin de préciser que le tréfonds est exclu de la vente, et à demander la publication de l'acte rectificatif à la conservation des hypothèques, le tout aux frais du notaire. Ce dernier doit également réparer le préjudice subi par l'acquéreur en raison de la moins-value du bien acquis, ainsi que le préjudice fiscal puisque la dépréciation du fait de la non propriété du tréfonds n'a pas été prise en compte par l'administration fiscale.
Cour d'appel de VERSAILLES, chambre 1 section A, 16 octobre 1997, numéro JurisData : 1997-048148
Mme Claire G. n'a donc pas rempli l'obligation de délivrance qu'elle devait à ses acquéreurs puisque la piscine vendue n'est pas utilisable en l'absence d'électricité et d'évacuation des eaux usées.
Il en est de même pour le chalet à usage de gîte qui bien que bénéficiant d'un tableau électrique n'est relié à aucun compteur et dont le raccordement à un système d'assainissement qu'il soit collectif ou individuel, n'est pas démontré et reste même hypothétique.
L'absence de ces équipements ne permet pas à M. et Mme G., d'utiliser le chalet à usage de gîte ainsi que le pool-house et la piscine, ce qui prive la parcelle H271 de tout agrément et lui confère une moins-value confirmée par les agents immobiliers interrogés sur ce point.
Dans ces conditions, la résolution de la vente doit être prononcée sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les intimés, l'obligation de délivrance due par Mme Claire G. n'étant pas remplie.
Cour d'appel de Nîmes, chambre civile 1, section B, 18 décembre 2014, n° 13/01683, R.G. : 13/01683
La résidence de tourisme n'était pas conforme aux documents contractuels de vente. Le promoteur et vendeur en l'état futur d'achèvement de la résidence de tourisme est condamné pour défaut de délivrance conforme aux règles de l'art.
Les juges se fondent sur le contenu du contrat et la commune intention des parties signataires du contrat de vente.
Cour d'appel de Riom, Chambre civile 1, 23 mars 2015, N° 14/00537, SARL DOMAINE DE LA REINE – Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE BOIS DE LA REINE pris en la personne de son syndic la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, Numéro JurisData : 2015-007131
Par application des articles 1602 et 1603 du Code civil, le vendeur doit sa garantie dès lors qu'il a méconnu son obligation de délivrance de la parcelle conformément aux stipulations contractuelles inexactes
Cour d'appel de DIJON, Chambre civile A, 19 Décembre 2006, N° 06/00253, Numéro JurisData : 2006-324480
La violation de 1602 caractérisant une réticence dolosive
En vertu de l'article 1602 du Code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Il doit, à ce titre, informer l'acquéreur de toutes circonstances qui peuvent diminuer l'usage du bien transmis et dont il a connaissance. Celui qui ayant une telle connaissance n'en informe pas l'acquéreur, commet une réticence dolosive.
Cour d'appel de TOULOUSE, Chambre 1, section 1, 26 Novembre 2002, N° 2002/00676, Numéro JurisData : 2002-200595
La violation des dispositions de l'article 1602 du code civil conduit à interpréter les stipulations contractuelles en faveur de l'acheteur.
En conséquence, la violation de 1602 du code civil conduit à constater d'une part la délivrance non conforme d'un rez-de-jardin en sous-sol en lieu et place d'un rez-de-chaussée et d'autre part la réticence dolosive.
Vendeur en VEFA trompant l'acheteur
Le vendeur en VEFA a manqué à son obligation contractuelle de livraison de biens dépendant d'un EPHAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). La gravité de la délivrance non conforme conduit les juges à annuler le contrat de vente. Le vendeur est condamné à payer à l'acquéreur 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, en raison des tracas occasionnés à l'acquéreur à l'occasion de la résolution de la vente litigieuse prononcée aux torts de la SCI venderesse.
Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 1, 7 mai 2015, N° 13/05519, Monsieur Spencer Cyrille ANIAKOU Maître Denis SALZES, Numéro JurisData : 2015-014370