Précautions à prendre lors de l’achat d’un bien atypique

"Loft", "souplex" ou "biens atypiques" anciens locaux commerciaux

Résumé

Il convient de ne pas oublier qu'après l'expiration du délai de rétractation de la promesse de vente, l'accord sur le prix de vente est définitif. Or, les biens immobiliers atypiques exigent un examen approfondi par un professionnel de l'immobilier pour l'évaluation des travaux. De nombreuses autorisations ou informations administratives sont parfois nécessaires après l'achat d'un bien atypique.

Le prix de vente du compromis est définitif

En raison de la hausse des prix de l'immobilier, de plus en plus de boutique en rez-de-chaussée sont transformées en appartements (voir en « souplex », soit une cave rendue habitable constituant un étage en sous-sol). C'est également le cas des anciens ateliers vendus en tant qu'habitations (souvent appelés « loft »). Ces appartements dits « biens immobiliers atypiques » dans le langage des agents immobiliers, sont en règle générale vendus jusqu'à 30 % moins cher que les biens immobiliers de même surface situés deux étages au-dessus. Attention néanmoins aux différentes normes obligatoires pour pouvoir louer ce bien immobilier par exemple (électricité, plomberie, installation d'une cuisine ....). Une fois le compromis signé, le prix de vente du bien immobilier est définitif, sauf cas exceptionnels de destruction partielle ou totale du bien entre le compromis et l'acte authentique (l'acte de vente définitif).

La visite d'un architecte ou d'un expert immobilier

Il convient de vérifier la conformité aux normes et le coût éventuel de travaux supplémentaires. Il est fortement conseillé de mandater un architecte ou un expert immobilier pour une visite de contrôle et d'évaluation des coûts de rénovation éventuels. Le prix des raccordements aux réseaux électriques, eau potable, téléphone peut s'avérer très onéreux. L'intervention d'un architecte est imposée si le local est supérieur à 170 m² de surface de plancher ou d' emprise au sol.

Vérifications et Démarches administratives obligatoires

Contrôler que les règles d'urbanisme autorisent la transformation en habitation

Avant l'achat d'un bien immobilier atypique, il convient de se renseigner sur les règles d'urbanisme et les règles d'autorisation de la transformation en habitation. Il convient de prendre contact avec le service de l'urbanisme de la mairie pour se renseigner sur les règles d'urbanisme en vigueur et notamment:

  • le plan local d'urbanisme (PLU),
  • la carte communale.

Ces règles d'urbanisme disposent parfois des exigences particulières pour les rez-de-chaussées de certains immeubles, voir interdisent parfois toute transformation d'un local commercial en habitation, afin de protéger les commerces de proximité.

Autorisation de l'assemblée générale et du règlement de copropriété de la transformation

L'autorisation de la copropriété est nécessaire pour la transformation en habitation. Il convient de demander le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires comportant le vote favorable à cette transformation. Le permis de construire autorisant la transformation en habitation (ou la déclaration préalable). Le deuxième document indispensable à exiger du vendeur est le permis de construire accepté exposant le changement de destination en appartement d'habitation. Si la transformation n'implique pas de travaux, seule une déclaration préalable en mairie est nécessaire.

L'information de l'administration fiscale

Le propriétaire du bien immobilier atypique doit informer l'administration fiscale de la transformation en habitation. La transformation de locaux commerciaux en habitation a plusieurs conséquences fiscales:

  • l'ex-taxe professionnelle, la contribution économique territoriale, n'est plus exigible du bailleur,
  • transformation de la taxe d'habitation.

L'impôt foncier du propriétaire s'en voit modifié, puisqu'il est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale (différente entre locaux commerciaux et logements).

Maître Bruno Traesch, Invité de Laurent Petitguillaume dans l'émission Les Experts,

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