Mauvaise isolation phonique du bien acheté
Les nuisances sonores sont-elles une cause de nullité de la vente?
Résumé
Les acheteurs d'un appartement souffrant de troubles acoustiques tentent sans succès de faire annuler la vente. L'achat dans l'ancien réhabilité ne permet pas aux acheteurs d'obtenir l'annulation de la vente sur ce fondement.
Un immeuble ancien réhabilité sujet à des nuisances sonores
L'affaire concernait l'achat d'un appartement dans un immeuble réhabilité. Les acheteurs sont victimes de nuisances sonores entre leur appartement et celui du dessus.
La preuve de l'existence et surtout de la gravité de nuisances sonores passent par une expertise judiciaire ordonnée par le tribunal. L'expert judiciaire acousticien mesure les bruits de chocs et de voix (air), puis les comparent avec les normes actuelles (variables selon que l'immeuble est neuf ou ancien). L'aggravaton éventuelle après des travaux est un critère essentiel, souvent pris en compte par les experts judiciaires, puis les juges dans le cadre de la procédure judiciaire.
Une demande de nullité pour dol et non conformité
Les acheteurs ont demandé une expertise judiciaire et saisi la justice pour obtenir l'annulation de la vente pour dol et délivrance non conforme de l'appartement.
Le rejet de la demande d'annulation de la vente
Les juges décident que la médiocrité de l'isolation phonique et les nuisances sonores dans un immeuble ancien réhabilité n'est pas anormale et ne constitue une cause d'annulation de la vente.
Les acheteurs n'ont pas réussi à prouver au yeux des magistrats l'importance et l'anormalité des nuisances sonores dans un immeuble réhabilité, dont on ne saurait attendre les mêmes performances en la matière qu'un immeuble neuf ou récent.
Cass. civ.3, 20 janvier 2015, n°13-12244
Une solution différente pour un achat neuf ou si une clause du contrat précise le confort acoustique
Les acheteurs aurait pu obtenir l'annulation de la vente si l'immeuble n'était pas un immeuble réhabilité, si la preuve du caractère anormal des bruits étaient rapportée et/ou si le contrat de vente immobilière stipulait explicitement l'absence de nuisances sonores.
3 exceptions dans lesquelles la solution auraient été différentes:
- achat dans un immeuble neuf
- nuisances sonores anormales
- confort acoustique stipulé comme une condition déterminante de l'achat du bien immobilier.
Maître Bruno Traesch, Invité de Laurent Petitguillaume dans l'émission Les Experts,
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