Notaire: obligation de vérifier l'autorisation des travaux

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Le notaire doit vérifier l'autorisation par la copropriété des travaux antérieurs à la vente

Résumé

L'acheteur d'un appartement peut faire condamner le notaire, qui ne l'a pas informé que les travaux sur son lot ayant affecté les parties communes n'avait pas été autorisés par l'AG de copropriété. La copropriété exige la remise en état des parties communes et une indemnisation. Le notaire est condamné pour ne pas avoir attiré l'attention des acheteurs sur l'absence d'autorisation des travaux sur des parties communes à usage privatif transformé en terrasse par l'ancien propriétaire.

Travaux sans autorisation sur des parties communes à usage privatif

Le vendeur d'un appartement d'un immeuble en copropriété effectue des travaux sans autorisation de la copropriété, puis vend son bien immobilier. Les travaux portaient sur des parties communes à usage privatif. Ils consistaient à effectuer une surélévation, créer une terrasse et poser un portillon sans autorisation.

La copropriété attaque en justice le nouveau copropriétaire

La copropriété demande en justice la remise en état et une indemnisation au nouveau copropriétaire. Celui-ci appelle en garantie le vendeur et le notaire (il le fait intervenir dans le procès pour qu'ils soit condamné à sa place). (NB: la copropriété est nommée le Syndicat des copropriétaires, lequel est représenté par le syndic).

Le notaire adresse un questionnaire au syndic avant la vente

Le notaire a adressé au syndic avant la vente un questionnaire. Le syndic indiquait dans le questionnaire ne pas avoir donné son autorisation pour l'édification du mur de soutènement.

Le notaire estimait que le syndic n'avait pas fait état de l'absence d'autorisation des travaux, mais uniquement de réserves sur le mur de soutènement. Le notaire en a déduit que les travaux avaient été effectués conformément au permis de construire non contesté.

Notaire condamné pour ne pas avoir vérifié l'autorisation des travaux avant la vente

Le notaire est condamné, car il doit s'assurer de la délivrance d'une autorisation régulière des travaux sur le lot de copropriété, dont il rédige la vente. Cette question est relative à la sécurité juridique et à l'efficacité juridique des actes que rédige le notaire. Les juges estiment que cette vérification relève de sa mission de rédacteur d'acte juridique. Le notaire a une obligation de résultat quant à l'efficacité des actes juridiques qu'il rédige.

Le notaire doit au minimum attirer l'attention des acheteurs sur cette absence d'autorisation de travaux sur des parties communes à usage privatif.

Obligation d'information du notaire sur les risques pour l'acheteur

Le notaire doit informer l'acheteur des risques de régulariser cette vente, même si la vente risque d'échouer et le notaire et l'agent immobilier ne seraient pas payé en l'absence de signature de la vente immobilière.

 

Cass.civ. 1, 4.02.2015, n 14-10044

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Maître Bruno Traesch, Invité de Laurent Petitguillaume dans l'émission Les Experts,