Clause pénale et Indemnité d'immobilisation
Indemnité d'immobilisation: Litige relatif à promesse vente immobilière (ou au compromis de vente)
L'obligation d'une condition suspensive de prêt pour un achat par un particulier
L'article L312-6 du code de la consommation prévoit que lorsque l'acte de vente sera payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement.
La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Clause imposant une date de dépôt de la demande de prêt
La promesse / compromis de vente ne peut valablement imposer aux acquéreurs des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant du code de la consommation.
L'éventuelle inobservation par l'acquéreur de la clause lui faisant obligation de déposer la demande de prêt avant le 28 février 2008 ne saurait avoir aucune incidence, dès lors que ces obligations tendent à aggraver les exigences du code de la consommation.
En clair, la Clause imposant une date de dépôt de la demande de prêt est sans effets juridiques.
(Cour d'appel de Paris, 25 novembre 2016, N° de RG: 15/089077)
Preuve d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis/la promesse de vente
L'acheteur qui veut se prévaloir de la condition suspensive de prêt doit prouver qu'il demandé un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente.
L'acheteur doit prouver qu'il a déposé le nombre de demandes dans le nombre de banque prévu dans la promesse de vente.
Soit le même montant en capital, le même taux d'intérêt et la même durée.
Il incombe à l'acquéreur d'un bien obligé sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de démontrer que la demande qu'il a présentée à l'organisme de prêt est conforme aux caractéristiques prévues à la promesse de vente.
Les acheteurs ne rapportent pas cette preuve s'ils se contentent d'une attestation de refus de prêt de la banque, sans précisions des caractéristiques ni de la date de demande de prêt.
(Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 25 novembre 2016, N° de RG: 15/21852)
Clause pénale
Si les acheteurs ne rapportent pas cette preuve, ils seront condamnés à payer notamment la clause pénale.
(Exemple : 13.500 euros, Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 25 novembre 2016, N° de RG: 15/21852 ; 54 250 euros au titre de la clause pénale réduit à 15.000 euros, Cour d'appel de Paris, 25 novembre 2016, N° de RG: 15/089077)
Le juge a le pouvoir de réduire la clause pénale
Si le montant de la clause pénale apparaît manifestement excessif eu égard aux circonstances de la cause, le tribunal peut la réduire jusqu'à un montant très bas.
Si l'acheteur en rapporte la preuve, les juges se fondent parfois sur le fait que le bien litigieux a pu être rapidement remis en vente, pour réduire le montant de la clause pénale.
(Exemple : 54 250 euros au titre de la clause pénale réduit à 15.000 euros, Cour d'appel de Paris, 25 novembre 2016, N° de RG: 15/089077)
L'indemnité d'immobilisation d'une promesse vente unilatérale n'est pas une clause pénale
Cette indemnité étant le prix de l'exclusivité consentie aux bénéficiaires pendant la durée de la promesse litigieuse, elle ne saurait s'analyser en une clause pénale et ne pourra dès lors faire l'objet d'une quelconque réduction par les juges.
L'indemnité d'immobilisation d'un montant de 58 000 euros sera acquise au promettant si la caducité de cette promesse est imputable au bénéficiaire.
(Cour d'appel de Paris, 18 novembre 2016, N° de RG: 15/059247)
Les juges n'ont pas le pouvoir de réduire l'indemnité d'immobilisation en promesse unilatérale
Lorsque la caducité de la promesse de vente est imputable au bénéficiaire, qui n'a pas levé l'option dans les délais et dans les conditions de la promesse, l'indemnité d'immobilisation revient au vendeur.
Cette indemnité étant le prix de l'exclusivité consentie à l'acheteur pendant la durée de la promesse litigieuse et ne pouvant dès lors être requalifiée de clause pénale, ni faire l'objet d'une quelconque réduction par le tribunal.
(Cour d'appel de Paris, pôle 4- chambre 1, 9 décembre 2016, N° de RG: 15/05711)
Restitution de l'indemnité d'immobilisation par le notaire ne vaut pas caducité de la promesse
Le fait que la somme séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation ait été restituée aux bénéficiaires par le notaire chargé de ce séquestre n'a pas pour effet de rendre caduque la promesse unilatérale de vente à la date de cette restitution.
(Cour d'appel de Paris, 18 novembre 2016, N° de RG: 15/059247)
Intérêts au taux légal majoré de moitié 15 jours après la demande de remboursement
Lorsque la condition suspensive prévue n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié.
Point de départ des intérêts: mise en demeure (ou conclusions devant le tribunal)
Les conclusions devant tribunal valent mise et demeure et point de départ des intérêt légaux sur l'indemnité d'immobilisation. (promesse de vente unilatérale, Cour d'appel de Paris, pôle 4- chambre 1, 2 décembre 2016, N° de RG: 15/09404)
Pas de clause pénale en l'absence de mise en demeure
La clause pénale, qui constitue une évaluation forfaitaire du préjudice subi par les vendeurs, ne peut être accordée à ces derniers que dans la mesure où ils justifieraient avoir mis en demeure l'acquéreur de régulariser la vente par acte authentique.
S''il ne ressort ni des conclusions des parties, ni des pièce versées aux débats, qu'une telle mise en demeure ait été adressée au vendeur, l'indemnité de la clause pénale n'est pas due. (Cour d'appel de Paris, 16 décembre 2016, N° de RG: 15/031067)