Pièges d'un bien à rénover et baisse du prix de vente

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Résumé

Les biens immobiliers à rénover nécessitant des travaux sont un piège classique pour l'acheteur qui n'est pas un professionnel de l'immobilier. La prise d'information doit être faite si possible avant la signature de la promesse de vente (ou au moins avant l'expiration du délai de rétractation de 7 jours). L'idéal est d'engager un architecte ou un expert immobilier pour évaluer les travaux de manière indépendante (et ne pas se fier aux dires des parties ayant un intérêt à la vente (vendeur, agent immobilier, notaire).

Comment négocier le prix lors de l'achat d'un bien à rénover ?

Négocier la baisse du prix AVANT la signature du compromis de vente

De nombreux acheteurs négocient AVANT la signature du compromis ou de la promesse de vente, une baisse du prix équivalente aux travaux de rénovation nécessaires. Si le compromis est signé, le prix stipulé est définitif, sauf de rares exceptions de destruction du bien.

L'importance des diagnostics pour évaluer le coût réel des travaux de rénovation

Les rénovations nécessaires peuvent être par exemple être le cas d'une installation électrique à refaire en raison des nouvelles normes applicables. Le diagnostic électrique permet de révéler ces non-conformités électriques. Les sociétés de diagnostic engagent leurs responsabilités en cas d'erreur ou d'omissions manifestes dans leurs rapports. La plomberie peut constituer un poste de surcoût important, dont le prix est rarement anticipé par l'acheteur, malgré une baisse du prix. Les professionnels de l'immobilier évaluent en règle générale le coût minimum d'un bien à rénover à 1.000 euros le mètre carré.

Conseils pour négocier le prix d'un bien à rénover et éviter les mauvaises surprises

Engager un Architecte ou un Expert immobilier pour une évaluation des coûts réels

Le conseil primordial à suivre consiste à engager un architecte ou encore un expert immobilier, pour obtenir une évaluation sérieuse et impartiale des travaux de rénovation. Une visite unique avec une page d'évaluation de coût de revient à quelques centaines d'euros, ce qui est faible en comparaison de l'achat d'un bien affecté d'un vice caché immobilier. Il s'agit d'un investissement indispensable et qui doit permettre d'éviter les mauvaises surprises et les actions en vice caché immobilier dont la durée et le coût sont importants. En effet, une expertise judiciaire immobilière à la charge de la victime est nécessaire avant toute procédure judiciaire.

Dans un deuxième temps, il convient de faire passer plusieurs entreprises pour obtenir des devis fermes et définitifs sur les travaux de rénovation préconisés par l'architecte ou l'expert lors de sa visite. Le futur acheteur dispose alors d'informations qualitatives pour négocier avec les entreprises en rétablissant quelque peu le rapport de force entre le professionnel et le client. La baisse de prix pourra alors être négociée en toute connaissance de cause.

Négocier la baisse du prix durant le délai de rétractation de 7 jours après le compromis

Bien souvent les travaux de rénovation sont beaucoup plus importants qu'annoncés par les vendeurs et l'agent immobilier. La période de rétraction est de 7 jours après la signature du compromis de vente après réception du courrier recommandé ou de la remise en main propre par le vendeur ou l'agent immobilier. Le délai commence à courir le lendemain de la réception du recommandé.

Cette période légale peut être mise à profit pour sécuriser la vente tout en se réservant la possibilité de se rétracter sans avoir à régler d'indemnité au vendeur. Durant ce bref délai, l'acquéreur peut formuler une contre-proposition (demande de baisse du prix). En cas de refus, il convient de notifier la rétractation par lettre recommandée.

 

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Maître Bruno Traesch, Invité de Laurent Petitguillaume dans l'émission Les Experts,

wengo, le bon conseil illico !