Défaut de conseil du notaire
Responsabilité du notaire pour défaut de conseil
Résumé
Le notaire a été reconnu responsable de la baisse du prix d'un bien à la revente, car l'acheteur à l'époque n'avait pas compris qu'un jugement aboutissait à réduire son terrain. La clause du contrat de vente immobilière par laquelle l'acquéreur déclarait faire son affaire personnelle du jugement n'a pas suffi à exonérer le notaire dans cette affaire.
L'arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2012; (Cour de cassation, Civ.1, n° de pourvoi: 11- 24726, publié au bulletin).
La clause d'information de l'acquéreur de l'acte de vente
Les faits
Il s'agissait ici d'un litige immobilier entre un acquéreur et le notaire ayant rédigé son acte de vente. Ce dernier fournit un service juridique immobilier qui comprend une obligation de conseil et l'obligation de d'assurer la validité et l'efficacité des actes de ventes qu'il rédige. La jurisprudence précise le contenu de la responsabilité du notaire dans sa fonction de conseil juridique immobilier. Les époux X... ont acquis une maison d'habitation avec cour attenante mentionnée au cadastre comme ayant une contenance de 2 a 10 ca ont dû. Lors de la revente de ce bien immobilier, les époux X ont dû accepter une réduction du prix fixé, car les acquéreurs se sont aperçu qu'un jugement du 29 avril 1992, confirmé par arrêt du 17 avril 1994, avait attribué au propriétaire voisin une bande du terrain, réduisant la parcelle fermée par un mur à 1 a 98 ca. Estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, les époux X ont recherché sa responsabilité devant les tribunaux.
L'obligation de conseil du notaire selon la Cour de cassation
L'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes
La Cour de cassation dans son arrêt du 14 novembre 2012, énonce que :
Le notaire a l'obligation d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente.
titre 3 L'obligation de s'assurer que les clients mesurent les incidences juridiques d'un jugement. Il ne peut décliner sa responsabilité car son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences du jugement du 29 avril 1992, non annexé à l'acte. Le notaire devait s'assurer que les époux X... avaient connaissance de la teneur de ce jugement et surtout de son incidence sur le sort de l'opération que constatait l'acte qu'il recevait.
Cour de cassation, chambre civile 1, Audience publique du 14 novembre 2012, N° de pourvoi: 11-24726, Publié au bulletin
L'appréciation de l'exécution de son obligation de conseil par le notaire se fait au cas par cas par le juge. L'étendue du préjudice subi par l'acheteur ou le vendeur sera un des éléments pris en compte en pratique. De même que le caractère proprement juridique du manquement (droit de propriété, clauses) et non de négociation immobilière, domaine de l'agent immobilier.