VEFA: obligation d'information du vendeur
VIOLATION DE L'OBLIGATION D'INFORMATION PAR LE VENDEUR EN VEFA
La délivrance d'un bien immobilier VEFA (vente en état futur d achèvement) non conforme ou affecté d'un vice caché s'explique souvent par la violation de son obligation d'information par le vendeur.
1°) Obligation générale d'information du vendeur professionnel
VEFA. Tout vendeur, et plus particulièrement le vendeur professionnel est tenu à une obligation d'information envers l'acquéreur.
Ce principe issu du droit commun des contrats est rappelé expressément par l'article L. 111-1 du Code de la consommation qui prévoit de plus que la charge de la preuve de l'exécution de cette obligation pèse sur le vendeur :
« tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service. En cas de litige, il appartient au vendeur de prouver qu'il a exécuté cette obligation ».
Les contours de cette obligation ont été précisés par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 28 octobre 2010 (Cass. 3e civ., 28 oct. 2010, n° 09-16.913, FS-P+B+I : JurisData n° 2010-019514 ; JCP E 2011, n° 23, 1438) qui précise qu'« il incombe au vendeur professionnel de prouver qu'il s'est acquitté de l'obligation de conseil lui imposant de se renseigner sur les besoins de l'acheteur afin d'être en mesure de l'informer quant à l'adéquation de la chose proposée par rapport à l'utilisation qui en est prévue ».
a) Une information spontanée, complète, explicite et sans ambiguïté
La doctrine rappelle qu'en VEFA l'information par le vendeur doit être spontanée, complète, explicite et sans ambiguïté:
« S'agissant de l'étendue de l'obligation d'information, il ressort de l'analyse des jurisprudences précitées que le juge exige que l'information donnée par le vendeur d'immeuble à construire soit spontanée, complète, explicite et sans ambiguïté.
Une illustration en a été donnée par l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles du 20 octobre 2011 (CA Versailles, 20 oct. 2001, n° 10/02907 : JurisData n° 2011-028343 ; Constr.-Urb. 2012, comm. 56) dans lequel la cour rappelle qu'en matière de vente d'immeuble à construire : « ce type de vente requiert une information particulièrement précise de la part du vendeur du seul fait que seuls les documents écrits ou les plans annexés remis au réservataire peuvent donner un aperçu exact de ce qu'il achète ».
Jurisclasseur 2014
b) au stade du contrat préliminaire de réservation
Ce principe général d'information du vendeur professionnel trouve application dans les secteurs de la vente d'immeubles à construire.
Il s'agit alors d'une obligation d'information renforcée en raison de l'objet de la vente qui porte sur une chose future non encore réalisée ou en tout état de cause non encore achevée au jour de la signature de l'acte de vente.
c) Obligation d'information au stade du contrat de vente
L'obligation d'information s'exerce a fortiori à l'occasion de la conclusion du contrat définitif de vente :
« – au stade du contrat de vente : a fortiori cette obligation s'exerce à l'occasion de la conclusion du contrat définitif (CA Rennes, 17 juin 1997 : Constr.-Urb. 1998, comm. 97. – CA Aix-en-Provence, 15 janv. 2004, n° 99/13753 : JurisData n° 2004-239049. – CA Aix-en-Provence, 21 févr. 2006, n° 05/00747 : JurisData n° 2006-300369 ; Constr.-Urb. 2007, comm. 1. – Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, n° 06-18.917 : JurisData n° 2007-041333 ; Constr.-Urb. 2008, comm. 17. – Cass. 3e civ., 8 nov. 2005, n° 04-17.683 : JurisData n° 2005-030674 ; Constr.-Urb. 2005, comm. 264. – CA Grenoble, 1re ch. civ., 14 mai 2013, n° 11/02295 : JurisData n° 2013-010640 ; Constr.-Urb. 2013, comm 125). » JURISCLASSEUR
D'une façon générale le promoteur professionnel de la vente d'immeubles à construire a une obligation d'information renforcée de l'acquéreur.
Le défaut d'information conduit à annuler la vente.
La cour de cassation confirme dans un arrêt du 8 novembre 2005 la condamnation du vendeur ayant laissé entendre l'existence d'une vue dégagée et d'un emplacement dégagé de l'appartement, ce qui caractérise un manquement du vendeur à son obligation d'information et l'existence du préjudice subi par l'acquéreur :
« S'agissant de la vente d'un appartement, ayant retenu, d'une part, que les documents du permis de construire, visés à l'acte notarié mais non annexés, ne présentaient pas une vue d'ensemble des immeubles permettant de relever la distance de 1,95 mètre qui séparait l'appartement du demandeur de son vis-à-vis et la différence de niveaux entre les deux bâtiments, que les plans de niveau annexés au contrat n'étaient pas conformes à des plans de cette nature au sens habituel de ce terme, que le duplex acquis par le demandeur ne bénéficiait pas de la vue dégagée que laissaient prévoir certains documents, que le paysage restait pour partie celui de claustras et pour partie celui d'un mur et de fenêtres avec vue directe possible et non un appartement situé entre parc et fleuve sur les berges du Lez et que la qualification de professeur de dessin industriel demandeur ne lui permettait pas de lever la confusion qui résultait des documents remis et,
d'autre part, que la valorisation de l'appartement qui n'avait fait que suivre l'évolution générale des prix de l'immobilier pour un immeuble de standing, ne compensait pas les conséquences d'un tel vis-à-vis, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant le manquement du vendeur à son obligation d'information et l'existence du préjudice subi par l'acquéreur. »
(Cass. 3e civ., 8 nov. 2005, n° 04-17.683, FDI Promotion c/ M. P. Vilalta : Juris-Data n° 2005-030674)
2°) Obligation d'information particulière en matière de vente à construire
Le code de la construction prévoit une obligation d'information particulière en matière de vente à construire, laquelle s'ajoute à l'obligation générale d'information :
« Au-delà de l'obligation générale d'information pesant sur le vendeur, la législation spécifique à la vente à construire dans le secteur protégé prévoit une information particulière au niveau du contrat préliminaire (CCH, art. L. 261-15) et du contrat de vente (CCH, art. L. 261-11 et R. 261-13. — Cass. 3e civ., 13 janv. 1982 : JCP N 1982, II, obs. Stem-mer. — CA Rennes, 17 juin 1997 : Constr.-urb. 1998, comm. n° 97). » jurisclasseur
Obligation d'information particulière en matière de vente à construire au niveau du contrat préliminaire
L'article L261-15 du CCH dispose :
« La vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.
Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et au prix du local réservé. »
Le vendeur qui stipule dans les différents contrats la vente d'un rez-de-chaussée ensoleillé et lumineux, alors qu'il vend un appartement sombre en sous-sol viole son obligation d'information quant à la situation du local réservé conformément à l'article L261-15 du code de la construction et de l'habitation (CCH).
L'annulation du contrat de vente suite à l'annulation du contrat de réservation
L'annulation du contrat de réservation conduit à la nullité du contrat de vente, les deux contrats étant indissociables :
« L'acte authentique de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement consiste en la réitération du contrat de réservation, auquel il fait expressément référence, et il en est indissociable.
Dès lors, la nullité du contrat préliminaire de réservation rejaillit nécessairement sur la validité de l'acte authentique dont il y a lieu de prononcer l'annulation suite à l'annulation du contrat de réservation. »
Cour d'appel Reims, Chambre civile, section 1, 15 Avril 2014, N° 12/01932 SAS AKERYS PROMOTION, Numéro JurisData : 2014-009624