VEFA: responsabilité du commercialisateur
VIOLATION DE L'OBLIGATION DE CONSEIL EN VEFA
Vente en état futur d achèvement: que dit le droit de la vente immobilière pour une construction VEFA ? Que faire en cas de préjudices ? Quels sont les recours judiciaires ?
Les ventes de biens immobiliers défiscalisés sont souvent vendus avant leur construction, soit en VEFA. Les mensonges de la société de commercialisation peuvent faire l'objet d'une sanction, comme dans le cas de ventes dans des résidences de tourisme.
Violation de l'obligation de conseil par la société de commercialisation de la VEFA
Abstention d'analyse complète des données juridiques et factuelles, dont il dispose pour délivrer un conseil pertinent
L'agent immobilier a l'obligation d'informer et de conseiller de manière complète l'acquéreur en VEFA, sauf en engager sa responsabilité civile pour faute. Afin de fournir une information utile, il lui appartient de se faire préciser le statut exact de parties du bien vendu, que sa qualité de professionnel des transactions immobilières lui permet d'identifier notamment lors de la visite des lieux, comme ambigües et ainsi sources de difficultés voire de contentieux et d'en informer l'acquéreur.
En s'abstenant d'analyser complètement l'ensemble des données juridiques et factuelles dont il disposait pour délivrer un conseil pertinent, l'agence immobilière a commis une faute engageant sa responsabilité.
Cour d'appel de Rennes, Chambre 4, 22 Mars 2012, N° 155, 09/04736, Numéro JurisData : 2012-006001
Perte de chance de ne pas procéder à l'investissement et violation de son obligation d'information
La société de conseil est condamnée à des dommages et intérêts sur le fondement du préjudice issu de la perte de chance de ne pas procéder à l'investissement et manquement à l'obligation d'information.
La société de conseil est condamnée à verser 25 000 euros à l'acquéreur victime de ses conseils.
Cour d'appel de Paris, Pôle 5, chambre 6, 19 février 2015, N° 13/24504, SARL LAZARE CONSEIL, Madame Jocelyne LHOTE ÉPOUSE ROSSI-DUBANCHET SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, numéro JurisData : 2015-003675
Le vendeur doit clairement définir ce à quoi il s'engage
Le vendeur étant tenu, en application de l'article 1603 du code civil, de délivrer la chose qu'il vend, chose qui doit être précisément définie puisque l'article 1602 du code civil impose au vendeur d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre lui, l'acquéreur est en droit de demander à être mis en possession des biens tels qu'ils sont définis dans le compromis de vente, c'est-à-dire un bâtiment situé sur une parcelle.
Négligence fautive de l'agent immobilier rédacteur de l'avant-contrat
L'agent immobilier, chargé de rédiger un compromis de vente, commet une négligence fautive, en ne précisant pas la situation juridique exacte du bien vendu, qu'il connaissait parfaitement. Il engage sa responsabilité professionnelle et doit être condamné à garantir le vendeur des condamnations prononcées au profit de l'acheteur.
Cour d'appel de CAEN, Chambre 1 section civile, 16 décembre 1997, Numéro JurisData : 1997-048152
OBLIGATION DE BONNEFOI 1134 ALINEA 3
L'article 1134 alinéa 3 du code civil dispose que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
Les co-contractants ont une obligation de loyauté et de bonne foi dans leurs relations, par-delà les écrits.
« Le vendeur est tenu d'une obligation de loyauté envers le client qui ne doit pas être trompé par l'imprécision et la confusion des messages publicitaires », Paris, 18 juin 1999 : JCP 2000, II 10322, note Psaume note 39 code civil Dalloz
Vanter dans les documents commerciaux les mérites du bien immobilier commercialisé se heurte à une limite : l'obligation de bonne foi et de loyauté.
L'interprétation des contrats ne peut pas conduire à favoriser et entériner les manœuvres frauduleuses d'un vendeur professionnel sans scrupules et prêt à tout pour vendre un appartement sombre et humide en bord de mer.
Si l'agent immobilier commercialisateur avait exécuté son mandat de bonne foi, il aurait précisé dans l'avant-contrat, contrat de réservation, que le bien vendu était un rez-de-jardin situé deux mètres sous la chaussée et non un rez-de-chaussée.
Le vendeur est également responsable de l'emploi de termes erronés et ambigües dans la rédaction du contrat de vente authentique.