vice caché: choix entre nullité et diminution du prix
La garantie des vices cachés dans le cadre d'une vente immobilière
Résumé:
Le code civil donne le choix à la victime d'un vice caché entre faire annuler la vente et obtenir le remboursement du prix de vente contre la restitution du bien immobilier et obtenir une diminution du prix de vente à hauteur des travaux non prévus.
Les tribunaux n'accordent pourtant pas systématique la nullité même en présence d'un vice caché démontré. Dans cette décision, la cour rappelle au contraire, que le juge n'a pas à recherche si des travaux moins coûteux permettrait de sauver la vente. L'annulation de la vente pour vice caché est confirmée.
L'article 1644 du code civil donne le choix à l'acheteur victime d'un vice caché
L'article 1644 du code civil dispose que : "Dans le cas des articles 1641 et 1643" (vice caché), "l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix."
Le juge a-t-il le droit à intervenir dans le choix entre nullité et diminution du prix?
Le choix prévu à l'article 1644 du code civil appartient à l'acheteur et en théorie pas au juge. Cette décision applique strictement l'article 1644 qui donne le choix à l'acheteur, alors que de nombreuses décision voient les juges statuer sur cette question en prenant en compte la gravité des préjudices découlant du vice caché pour accorder ou non l'annulation de la vente.
Absence de motivation obligatoire de la décision d'annulation
La cour énonce que les juges qui ont annulé la vente pour vice caché n'ont pas à motiver leur décision sur ce point. Cette résolution de la vente est justifiée par la constation de l'existence d'un vice caché.
Absence d'obligation de rechercher la possibilité de réparer les défauts à un faible coût
Les juges n'avaient pas à effectuer une recherche inopérante sur la possibilité de réparer les défauts à un faible coût.
Il s'agit du débat sur la gravité du vice caché nécessaire à prononcer l'annulation de la vente immobilière. Ici, la cour confirme l'annulation justifié par la simple existence d'un vice caché, par-delà la question du montant des travaux de réparation nécessaires.
Cass.civ.3, 20 octobre 2010, n°09-16788, bull. civ.III, n°191
Maître Bruno Traesch, Invité de Laurent Petitguillaume dans l'émission Les Experts,
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- Vous voulez vendre un bien immobilier, quels sont les pièges à éviter ? Comment mettre toutes les chances de votre côté ? Que faire en cas de litige après la signature d’une vente ou promesse de vente ?
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