Vice caché, Dol et clause de non garantie

avocats en droit immobilier

 

De quels recours dispose-t-on, lorsqu’on constate un vice caché quelques jours après un achat immobilier ?   Voici l’examen détaillé d’un exemple concret, ayant fait l’objet d’un jugement de la cour d’appel de Versailles.   Une analyse de votre cabinet d’avocats en droit immobilier, à découvrir ci-dessous…

 

Clause de non garantie inapplicable et refus de l'annulation de la vente pour dol

Dans le cas que nous allons examiner, nous allons voir que si l’acheteur ne rapporte pas la preuve de la volonté de dissimulation suffisamment caractérisée des vendeurs, il obtient tout de même l'annulation de la vente pour vice caché, en raison de la connaissance du vice avant la vente par le vendeur.

Voici la situation : lors de travaux entrepris quelques jours après la vente, les acquéreurs ont constaté la présence d'humidité sous les dalles Technoplastiques posées sur la dalle en béton et appris que des problèmes de remontées capillaires avaient affecté l'immeuble et l'appartement acheté et que des travaux avaient été effectués dans les parties communes à la demande du syndicat des copropriétaires.

Or l'humidité anormale du logement était connue des vendeurs.

En effet, un expert constate dans son rapport amiable que l'appartement était anormalement humide, le rédacteur du rapport amiable le qualifiant d'ailleurs d'insalubre. Un courrier du maire a attiré l'attention des vendeurs sur cette situation. Une procédure entre les anciens locataires et le vendeur a eu lieu devant le tribunal d'instance, puis la Cour d'appel de Versailles.

D’ailleurs, les vendeurs ont fait insérer à l'acte de vente une mention relative à la procédure suivie devant le tribunal d'instance, sans préciser l'objet de la procédure.

Néanmoins, le fait de faire repeindre l'appartement avant sa vente, et après le départ des locataires, ne peut être considéré en soi comme révélateur d'une volonté de dissimulation.

De ce fait, la demande d'annulation fondée sur le dol est rejetée en l'absence de volonté de dissimulation suffisamment caractérisée de la part des vendeurs.

Annulation de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés

Les taux d'humidité relevés (100 % à certains endroits) caractérisent un vice caché du logement insalubre. Ce vice caché n'a pu se révéler aux yeux d'acquéreurs profanes, puisque ce n'est qu'en retirant un revêtement de sol collé à la dalle que ces derniers l'ont découvert, étant rappelé que les peintures venaient d'être refaites lors de leur prise de possession du logement, et n'étaient donc pas encore altérées par l'humidité.

D’autre part, le vendeur exerçant la profession de couvreur étant un professionnel du bâtiment, il ne peut sérieusement soutenir avoir considéré que la difficulté était résolue par les modestes travaux effectués par la copropriété (2 600 euro HT) ayant consisté à injecter de la résine dans les murs de l'appartement.

Il ne réclame d'ailleurs pas la garantie de la société, qui a procédé à ces travaux.

Certes, les circonstances ne permettent pas de caractériser un comportement frauduleux délibéré de la part des vendeurs, mais cela constitue la preuve de la connaissance précise que ces derniers avaient de l'existence d'une humidité anormale de l'appartement, qui leur interdit de se prévaloir de la clause élusive de la garantie des vices cachés ( https://www.traesch-avocat.fr/Ventes-immobilieres/vice-cache-immobilier-comment-evaluer-le-prejudice.html ).

Solution

En vertu de tous ces éléments, le tribunal a émis son verdict.

Il a décidé : la résolution de la vente en application de la garantie des vices cachés, sa publication au bureau de la publicité foncière compétent, la restitution du prix de vente, soit 153 000 euros à la charge exclusive des vendeurs, de même que l'indemnité de procédure allouée aux acheteurs unis d'intérêts.

De plus, le vendeur est condamné à payer aux acheteurs la somme de 44 097,70 euro à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement sur la somme de 33 149,70 euros.

Les préjudices subis par les acheteurs retenus par les juges sont :

  • 11.400 euros, au titre des frais d'acte ; 7.000 euros, au titre des frais d'agence ; 1.060 euros de frais de prêt bancaires et des parts sociales ; 1.268,75 euros de charges de copropriété ; 1.621 euros de taxe foncière, 82 euros au titre de la taxe d'habitation ; 8.784,66 euros au titre des intérêts et frais d'assurance relatifs au prêt modulimmo de 4,20%, somme arrêtée à la date du jugement ; 2.888,50 euros, au titre des intérêts et frais d'assurance relatifs au prêt modulimmo de 3,15%, somme arrêtée à la date du jugement ; 129,60 euros au titre des frais d'assurance relatifs au prêt à taux zéro, somme arrêtée à la date du jugement, 6.703,19 euros, au titre du préjudice de jouissance, arrêtée à la date du jugement, soit la somme totale de 40.937,70 euros.

Les droits d'enregistrement de 7 788 euros, sont remboursables par l'administration en cas d'annulation de la vente et ne peuvent donc être inclus dans le préjudice. La somme globale retenue est fixée à 33 149,70 euros.

Enfin, le notaire a été condamné à 50% des condamnations du vendeur hors prix de vente, pour ne pas avoir rempli son obligation d'information.

Le notaire est condamné à garantir le vendeur à hauteur de moitié de toutes les condamnations prononcées contre eux excepté la restitution du prix de vente.

Cour d'appel de Versailles, 12 Février 2015, N° 14/03175

Cette décision montre une nouvelle fois qu’il vaut mieux être accompagné par un avocat lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, pour éviter ce type de déconvenue.

N’hésitez pas à nous contacter (https://www.traesch-avocat.fr/Articles/contact.html ) pour toute question de ce type.

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Maître Bruno Traesch, Invité de Laurent Petitguillaume dans l'émission Les Experts,

https://www.francebleu.fr/emissions/les-experts/107-1/les-experts-de-france-bleu-107-1-du-vendredi-1-avril-2016