Vice caché immobilier (infiltrations et clause de non garantie)

Infiltrations d'eau après la vente aboutissant à l'annulation de la vente

Résumé:

La vente immobilière est annulée pour vice caché en raison d'infiltrations d'eau dont l'ampleur des dommages ne s'est révélée que quelques mois après la vente.

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Faits

Deux acheteurs particuliers ont acquis auprès d'une SCI un studio, une cour et une cave dans un immeuble, pour le prix de 210.000 euro. Se plaignant d'infiltrations d'eau dans la véranda et d'une humidité importante dans la pièce semi-enterrée, les acheteurs ont obtenu la désignation d'un expert judiciaire. Les désordres et malfaçons consécutifs aux travaux de rénovation de l'appartement réalisés par l'artisan du bâtiment, qui est aussi le gérant de la SCI venderesse. Après le dépôt du rapport d'expertise, les acheteurs ont assigné la SCI en résolution de la vente.

L'existence d'un vice caché prouvé

Il résulte des articles 1641 et 1644 du Code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou à un moindre prix s'il les avait connus, et que l'acheteur peut, en ce cas, à son choix, rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.

Au regard des constatations de l'expert, il ne peut être sérieusement contesté que le bien est affecté de vices qui compromettent significativement son usage, la toiture de la véranda est fuyarde, le logement en son entier est sujet à d'importants phénomènes de condensation et la partie enterrée est anormalement humide.

Désordres se manifestant dans toute leur ampleur et conséquences qu'après quelques mois d'occupation

Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, la gravité d'un vice caché ne se mesure pas à la seule aulne du coût des travaux de remise en état, en l'espèce estimé à la somme de 10.358 euro. Il faut rappeler que l'expert a indiqué que le phénomène de condensation était susceptible d'être beaucoup moins perceptible en hiver lorsque l'appartement est chauffé, et que, précisément, les acquéreurs ont visité le bien en hiver, vide d'occupants, l'appartement ayant été par ailleurs fort opportunément 'refait à neuf' (l'annonce de vente décrivait ainsi le bien : 'très beau 2 pièces de 58 m2 refait à neuf'), ce que l'expert a confirmé (revêtements de parois, sols, murs, plafonds, de réalisation récente voire neufs) ; les manifestations des vices qui l'affectent (défaut d'isolation, défaut d'aération, humidité excessive) n'étaient donc pas apparentes et ne se sont révélées qu'avec l'occupation des lieux (dont l'expert a dit qu'elle constituait un facteur favorisant puisqu'amplifiant l'humidité de l'air). A cet égard, aucun élément ne permet de considérer que des manifestations telles que la déformation complète de la porte de la salle de bains et les fissures et décollements des joints de la faïence de la salle de bains étaient apparents lors de l'achat du bien, ces équipements étant alors neufs et encore préservés. En conséquence, il ne peut être prétendu que les acquéreurs auraient pu constater des désordres qui ne se sont manifestés dans toute leur ampleur et toutes leurs conséquences qu'après quelques mois d'occupation.

La clause de non garantie des vices cachés inapplicable

L'article 1643 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L'acte de vente comporte bien une clause de non garantie, cependant, le vendeur, dont le gérant, artisan, s'est lui-même occupé des travaux de remise à neuf, ne saurait prétendre avoir ignoré les défauts graves d'isolation et d'aération qui affectaient son logement, ceux-ci étant inhérents à la situation du bien (en partie enterré) et à l'insuffisance des aérations et isolations.

Il résulte d'ailleurs des termes du courrier qu'elle a adressé aux acquéreurs le 28 septembre 2006 qu'elle n'a pas prétendu ignorer les défauts d'isolation et d'aération puisque son gérant écrit : « concernant les problèmes d'humidité capillaire rencontrés dans le sous-sol, je vous rappelle que ce phénomène est courant dans les anciennes bâtisses en région parisienne, de plus il ne faut pas oublier que vous êtes dans une cave. Cela dit, ce désagrément peut être très facilement surmonté. Vous pouvez allumer le chauffage en consommation minimale pendant l'automne de manière continue. Vous pouvez aussi contacter un spécialiste dans les problèmes d'humidité qui vous recommandera l'appareil déshumidificateur le plus adapté ....quant à la condensation, je ne peux hélas rien faire de miraculeux pour résoudre le problème. Il vous est conseillé d'aérer davantage votre appartement ou d'acquérir un appareil déshumidificateur. »

Seules les infiltrations de toiture autour de la descente des eaux usées ne s'étaient peut-être pas encore manifestées lors de la vente, comme l'a observé l'expert et il n'est donc pas établi que le vendeur en ait eu connaissance.

Cependant, même en écartant ce défaut, le bien reste affecté de vices cachés (excès d'humidité et de condensation) de nature à en affecter l'usage au sens de l'article 1641 du Code civil et la venderesse, de mauvaise foi, est mal fondée à invoquer la clause de non garantie.

Le choix entre annulation et diminution du prix appartient à l'acheteur

Contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire prévue à l'article 1644 du Code civil appartient à l'acheteur et non au juge.

L'annulation de la vente pour vice caché

La cour annule la vente.

La venderesse doit restituer le prix de la vente, soit la somme de 210.000 euro, les acheteurs devant quant à eux rendre le bien immobilier.

Intérêts au taux légal à compter de l'assignation

S'agissant de la restitution du prix consécutive à la résolution du contrat, les intérêts au taux légal sont dus du jour de la demande en justice équivalent à la sommation de payer. En conséquence, la SCI venderesse devra restituer aux acheteurs la somme de 210.000 euro augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de son assignation.

Remboursement de la commission de l'agent immobilier et de notaire de 10.000 euros

Les acheteurs sollicitent la condamnation de la venderesse à leur rembourser les frais d'agence immobilière et de notaire à hauteur de la somme de 24.433 euro.

Cette demande concerne les frais de la vente, régis par les dispositions de l'article 1646 du Code civil, qui s'entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat.

La venderesse est condamnée à régler aux acheteurs la somme de 10.000 euro correspondant au montant de la commission qu'ils ont réglée à l'agence immobilière.

Frais de notaire remboursés, mais non les droits de mutation

La venderesse est condamnée à régler aux acheteurs la somme de 3.090,24 euro au titre des frais de notaire.

Les droits de mutation et d'enregistrement exposés par les acquéreurs (10.901 euro) ne peuvent pas être mis à la charge du vendeur dès lors qu'ils sont restituables par l'administration fiscale en application des dispositions de l'article 1961 alinéa 2 du Code général des impôts.

Aux termes de l'article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Refus du remboursement par la venderesse des intérêts et frais bancaires du prêt annulé

Les acheteurs demandent également à la venderesse une somme de 400 euro au titre des frais de dossier engagés dans le cadre de la demande de prêt bancaire et une somme de 26.375,16 euro au titre des intérêts réglés sur cet emprunt.

Cependant, en raison de l'effet rétroactif attaché à la résolution du contrat de vente, celui-ci est réputé n'avoir jamais été conclu, de sorte que le contrat de prêt est résolu de plein droit.

En conséquence, les acheteurs, qui rembourseront la banque du capital à l'aide du prix restitué par le vendeur et qui seront remboursés par celle-ci des échéances versées, des intérêts et des frais, doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 26.775 euro de ce chef.

Remboursement des travaux préconisés par l'expert judiciaire

Les acheteurs sollicitent le remboursement d'une somme de 1.819,43 euro correspondant selon eux au coût de réalisation de travaux préconisés par l'expert.

Il est justifié de la réalisation de travaux de création d'une aération et de détalonnage de la porte de la salle de bains pour 324,94 euro, les autres travaux dont ils sollicitent le remboursement étant relatifs à l'installation d'une cuisine pour 1.494,49 euro. Or, ces travaux d'installation d'une cuisine leur ont permis de profiter pendant 7 ans de cet équipement, et cette dépense ne peut en conséquence être qualifiée de préjudice. Seule la somme exposée pour améliorer l'aération du logement est une conséquence directe des vices affectant le bien, et doit être supportée par la SCI venderesse.

Le remboursement des charges de copropriété refusé

Les acheteurs demandent le remboursement par la SCI des charges de copropriété exposées depuis le 2 février 2006, soit 3.794,84 euro.

Faute de produire un décompte précis des charges permettant de distinguer celles qui doivent être supportées par le propriétaire et celles qui doivent rester à la charge des acheteurs dans la mesure où elles sont liées à la seule qualité d'occupant, la demande de remboursement des charges de copropriété est rejetée.

La restitution du montant des taxes foncières

Les acheteurs sont supposés ne jamais avoir été propriétaires du bien en cause, ce qui justifie que la venderesse soit condamné à leur restituer le montant des taxes foncières (962 euros).

Refus du remboursement des frais d'assurance

S'agissant du coût de l'assurance du bien, les acheteurs qui, en leur seule qualité d'occupants, auraient été amenés à souscrire une assurance, ne justifient pas avoir exposé des dépenses supplémentaires du fait de leur qualité de propriétaires. Ils seront donc déboutés de la demande de ce chef.

Refus de l'indemnisation du trouble de jouissance

Le trouble de jouissance subi par les acquéreurs, alors que la mise à disposition du bien est rétroactivement anéantie (entraînant une occupation gratuite du logement, puisque le vendeur n'est pas fondé à demander une indemnité correspondant à la seule occupation de la chose par l'acquéreur) et qu'ils ont toujours occupé le bien malgré les vices qui l'affectaient, ne peut recevoir indemnisation. La demande sera donc rejetée.

 

Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 13 mars 2014, N° 11/08596, Monsieur Jérôme Prosper CAMUS, Mademoiselle Amélie Paule Sabine PLUTA c. SCI JITER

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Maître Bruno Traesch, Invité de Laurent Petitguillaume dans l'émission Les Experts,

 

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