Recours en cas de vice caché immobilier

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La question du vice caché est à la source de nombreux litiges immobiliers

Définition légale du vice caché

Selon l'article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Le vice caché affectant l'immeuble porte atteinte à l'usage auquel on le destine ; est caché et inconnu de l'acheteur lors de la vente et doit exister avant à la vente.

De quel recours dispose un acheteur qui constate l'existence d'un vice caché à l'issu d'un achat immobilier ?

Le vice caché doit affecter l'utilisation de l'immeuble ou en diminuer tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou acquis à un moindre prix (article 1641 du code civil).

Lorsque l'acquéreur est un non professionnel, le défaut est réputé caché à son égard s'il a pu légitimement en ignorer l'existence au jour de la vente et à condition qu'il ait au moins porté à l'examen du bien l'attention qu'aurait montrée une personne normalement soucieuse de ses intérêts.

La clause excluant la garantie des vices cachés est valable entre non professionnels, mais elle ne peut être invoquée que par un vendeur de bonne foi, c'est-à-dire qui ignorait les vices dont est atteint l'immeuble (article 1643 du code civil). La clause est inapplicable en cas de faute lourde confinant au dol, soit en présence de manœuvres frauduleuses ou de rétention dolosive d'informations relative aux vices cachés.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, la mauvaise foi du vendeur est établie (article 1645 du code civil ; Cass. 3e civ., 18 juin 2008, nos 06-20.713 et 06-21.062, Bull. civ. III, no 110).  La preuve de la mauvaise foi du vendeur incombe à l'acquéreur.

 Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose et est alors assimilé à un vendeur de mauvaise foi.

Pendant combien de temps après la signature de l'acte authentique l'acheteur peut-il invoquer la notion de vice caché ?  

Selon l'article 1648 du code civil, l'action judiciaire en vice caché doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice: "L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice."

Dans le cas d'un immeuble à construire, prévu par l'article 1642-1 du code civil, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 18 juin 2008 N° de pourvoi: 06-20713 06-21062

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Maître Bruno Traesch, Invité de Laurent Petitguillaume dans l'émission Les Experts,

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