Vice caché immobilier: preuves insuffisantes
Garantie des vices cachés
Résumé
La garantie des vices cachés ne peut être reconnue par les tribunaux que si l'acheteur rapporte les preuves nécesssaires; ce qui n'est pas le cas d'une attestation d'un professionnel membre de la famille de l'acheteur ou de photographies prises par l'acheteur et non un huissier.
Faits
Un vendeur particulier vend à un acheteur particulier un immeuble à usage d'habitation, moyennant un prix total de 167.000 euros divisé comme suit, 157.000 euros pour le bien immobilier et 10.000 euros pour les biens mobiliers. Les vendeurs se fondant sur l'article 1606 du code civil, pour prétendre que la délivrance s'est opérée par la remise des clés; les photographies produites par l'acheteuse non plus que l'attestation versée aux débats ne permettent pas de contester la régularité de cette délivrance alors que le bien avait été visité par l'acquéreur juste avant la signature de l'acte de vente.
Charge de la preuve des vices cachés
Clause excluant la garantie des vices cachés stipulé dans l'acte de vente
Les vendeurs se prévalent une clause excluant la garantie des vices cachés stipulé dans l'acte de vente et que l'acheteur a fait appel à un professionnel, une agence immobilière. La clause de non garantie est ainsi rédigée: « l'acquéreur prendra l'immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés » ; « l'acquéreur prendra les biens mobiliers, compris aux présentes dans l'état où ils se trouvent à ce jour, sans pouvoir élever de réclamation, demander une garantie ou une diminution du prix, ni exercer de recours contre le vendeur, notamment en raison de mauvais fonctionnement, de mauvais état, défaut d'entretien ou d'obsolescence ».
Clause de non garantie inapplicable si le vendeur a manqué à son devoir d'information
La clause de non garantie est inapplicable, si le vendeur a manqué à son devoir d'information.
Les vices apparents ou les vices dont l'acheteur avait pu se convaincre lui-même
Les vices apparents ou les vices dont l'acheteur avait pu se convaincre lui-même n'ouvre pas droit à indemnisation. C'est le cas des réclamations de l'acheteur concernant le mobilier (le réfrigérateur, le lave-linge), l'état de l'électricité ou la présence de moisissures sur les murs. S'agissant de l'état de la plomberie, seules des investigations exceptionnelles et une utilisation quotidienne des installations pouvaient permettre de mettre en évidence un mauvais état de la plomberie.
Absence de preuves contradictoires du vice caché
L'acheteur aurait dû réunir des preuves si ce n'est de façon contradictoire du moins en recourant au service d'un professionnel tel qu'un huissier. Une attestation émanant de son frère qui, s'il exerce la profession de plombier, ne présente pas des garanties suffisantes d'indépendance. Les photographies de l'acheteur ne suffisent pas à prouver son préjudice, de même que le simple devis qu'elle produit. Le vendeur n'établit pas avec suffisamment de certitude que les désordres aient existé antérieurement à la vente ni que les vendeurs en aient eu connaissance et qu'ils aient manqué à leur devoir d'information. La demande d'indemnisation en raison des vices cachés présentée par l'acheteur est rejetée.
L'obligation de délivrance conforme
L'article 1615 du code civil dispose que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. La non conformité de la chose vendue par rapport à la description figurant à l'acte de vente doit être établie de façon indiscutable.
Les seules photographies produites par l'acheteur ne sont pas des preuves suffisantes
Les seules photographies produites par l'acheteur ne peuvent suffire à établir cette absence de conformité alors que l'acte de vente signé des deux parties et indiquant que l'acquéreur avait visité les lieux venait d'être signé.
Cour d'appel de Versailles, 17 Mars 2015, N° 13/07675, Monsieur Yann DEMAY, Madame Cindy TOULORGE épouse DEMAY Madame Andrée Pierrette VILLEFAYOT
Maître Bruno Traesch, Invité de Laurent Petitguillaume dans l'émission Les Experts,
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- Vous voulez vendre un bien immobilier, quels sont les pièges à éviter ? Comment mettre toutes les chances de votre côté ? Que faire en cas de litige après la signature d’une vente ou promesse de vente ?
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