Baux commerciaux

Cession des parts sociales et bail commercial

La cession des parts sociales d’une société titulaire d’un bail commercial

Une cession de parts sociales n’est pas une cession de bail commercial

La cour de cassation a confirmé qu’une cession de parts sociales ne s’analyse pas comme une cession de bail commercial, obligeant par exemple à en informer le bailleur. (Cass. civ. 3, 22-06-1988, n° 86-19.366)

La cession de parts sociales à un tiers, même si elle porte sur la totalité de ces parts, ne peut être assimilée à la cession du fonds de commerce constituant l’actif de la société concernée. (Cass. com., 12-07-1993, n° 91-18.712, inédit)

Conséquence: le locataire peut se passer de l’agrément du nouveau locataire par le bailleur

Le bailleur a en règle général fait stipuler dans le bail commercial des clauses organisant la cession du droit au bail et plus largement du fond de commerce. En cas de cession des parts sociales de la société locataire, le bailleur ne peut pas exiger en principe en être informé. Il ne peut pas s’opposer à cette cession de bail commercial s’il n’a pas été consulté sur le nouveau locataire commercial. Cette situation peut se révéler frustrante pour le bailleur, à qui son ancien locataire lui impose un nouveau locataire qu’il n’a pas approuvé au préalable. 

L’exception de la fraude du locataire commercial: cession déguisée du bail commercial

Il existe une exception, celle de la fraude vis-à-vis du bailleur commercial :

  • la cession de parts sociales par les associés de la société locataire commerciale peut constituer une cession déguisée du bail commercial. (Cass. civ. 3ème, 10 juillet 2002, n° 00-20.708).

Dans cette affaire, le bailleur commercial demandait la résiliation judiciaire d’un bail commercial pour cession irrégulière du bail. Il prétendait que la cession de parts sociales était une cession de bail commercial déguisée.

La question devient à partir de quel moment une cession de la totalité des parts sociales de la société locataire est en fait une cession de bail déguisée destinée à contourner le consentement du bailleur ?

Cession frauduleuse de la totalité des parts au cours de la procédure de résiliation du bail commercial

La cession par la société locataire de la totalité de ses parts, au cours de la procédure de résiliation du bail, constitue une cession déguisée du bail en fraude des droits des bailleurs.

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