Résidence de tourisme et étudiante

Covid et loyers en résidences de tourisme

L’exploitant doit régler les loyers durant la crise du Corona

À retenir

  • L’exploitant de la résidence de tourisme ne bénéficie pas des lois de mars 2020 ou de la force majeure,
  • Le propriétaire-bailleur d’une résidence de tourisme n’est pas l’associé de l’exploitant, qui ne peut pas mutualiser les pertes et garder les gains pour lui.

Actions à engager par le bailleur propriétaire

  • Une lettre d’avocat (100 euros) à l’exploitant afin de se positionner en amont et faire pression sur un exploitant, qui compte ne pas régler ses loyers du deuxième voir troisième trimestre 2020
  • Former un groupe de bailleurs avec un avocat spécialisé
  • Procédure simple en impayé de loyer devant le tribunaux

I) Les mesures spécifiques applicables aux loyers des petites entreprises  (depuis mars 2020)

1°) Les bénéficiaires du dispositif. Décret du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité

Des conditions d’éligibilité très restrictives :

Article 1 :

  • Moins de 10 salariés
  • CA annuel inférieur à 1M€ (dernier bilan) ou si pas encore de bilan, CA mensuel inférieur à 83.333 €
  • Bénéfice imposable et somme versée aux dirigeants, globalement inférieurs à 60K€ (cette disposition est désormais abrogée depuis le décret n°2020-433 du 16 avril 2020 et a été insérée, par ce même décret, au nouvel article 2, 3°)

Article 2 :

1°) Ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 et 2°) ou ayant subi une perte de CA d’au moins 50 % durant cette période.

2°) Flou de l’expression « suspension des loyers»

Article 11, I, 1°, g) de la loi : le Gouvernement est habilité à prendre, par ordonnance, toute mesure (pouvant rétroactivement entrer en vigueur pour s’appliquer à compter du 12 mars 2020) « g) Permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie » L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 définissant les mesures adoptées, article 4 Dispositif applicable aux loyers, mais également aux charges locatives, et ce, pour les locaux professionnels et Commerciaux.

En bref : LEGISLATION NON APPLICABLES A LA QUASI TOTALITE DES EXPLOITANTS DE RESIDENCES DE TOURISME

  • Pas d’étalement des loyers et charges ou de report ou de suspension d’exigibilité
  • Simple neutralisation des sanctions en cas de non-paiement ou retard de paiement
  • En conséquence, loyers et charges toujours dus à l’échéance (saisies théoriquement possibles de la part de bailleurs : saisie conservatoire, voire saisie attribution pour les baux passés par acte authentique)
  • Loyers couverts : ceux arrivant à échéance entre le 12 mars 2020 et la fin de la période d’état d’urgence sanitaire, augmentée de deux mois. C’est donc l’échéance de paiement qui compte et non pas la période pour laquelle les loyers et charges sont dus.
  • Pour les loyers couverts, aucune précision sur la durée de la protection accordée. Cette neutralisation n’interdit pas au bailleur d’agir en paiement contre le preneur.

3°) La mise en oeuvre du dispositif

Article 2 du décret n°2020-378 du 31 mars 2020

1) Les bénéficiaires de la mesure relative au paiement des loyers doivent justifier qu’ils remplissent les conditions pour en bénéficier en « produisant une déclaration sur l’honneur attestant du respect des conditions prévues à l’article 1er du présent décret et de l’exactitude des informations déclarées » 2) Ils doivent en outre présenter l’accusé-réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité ou la copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d’ouverture d’une procédure collective. En conclusion : 1. Un dispositif limité quant à ses bénéficiaires Un dispositif limité quant à ses effets Un dispositif incertain quant à son effectivité Un dispositif incertain quant à sa mise en œuvre 2. La quasi-totalité des exploitants de résidence de tourisme ne pas des TPE pouvant bénéficier ces mesures.

II) La force majeure

L’article 1218 du code civil défini la force majeure et pose ses conditions :

  • un évènement échappant au contrôle du débiteur ;
  • un évènement imprévisible lors de la conclusion du contrat ;
  • un évènement ayant des effets irrésistibles.

Effets de la force majeure :

  • En cas d’empêchement temporaire : « suspension » de l’obligation
  • En cas d’empêchement définitif : le contrat est résolu et les parties libérées de leurs obligations
  • Appréciation casuistique : aucune solution « automatique » ou préétablie.

Concernant les précédentes épidémies, la force majeure a été écartée au cas par cas du fait de :

  • La récurrence de l’épidémie en cause (cas de la Dengue – CA Nancy, 22 novembre 2010, n° 09/00003) • Son annonce par les autorités sanitaires (cas du virus H1N1 – CA Besançon, 8 janvier 2014, n° 12/02291)
  • Sa préexistence lors de la conclusion du contrat (voir pour le chikungunya, CA Saint-Denis de la Réunion, 29 décembre 2009, n° 08/02114)
  • Son absence d’impact sur la faculté du débiteur à exécuter son obligation (cas de la grippe – CA Rennes, 9 mars 2018, n° 18/01827 ; cas de la grippe aviaire, CA Toulouse, 3 octobre 2019, n° 18/01579)
  • La facilité de son traitement (cas du chikungunya– CA Basse-Terre, 17 décembre 2018, n° 17/00739) ou la faculté de l’anticiper au moyen d’un traitement préventif (cas de la peste – CA Paris, 25 septembre 1998, n° 98/024244)

Décision en matière de Covid-19 :

Force majeure retenue dans le cas d’un étranger en cours de dépistage, ayant de ce fait été empêché de se rendre à une audience : CA Colmar, Chambre 6, 12 mars 2020, n°20/01098.

Force majeure et obligation du bailleur

Décret n°2020-293 du 23 mars 2020, Article 8 listant les catégories d’ERP ne pouvant plus recevoir du public jusqu’au 11 mai 2020 Quid de la force majeure ? En cas de manquement à l’obligation de délivrance, le bailleur pourrait-il invoquer la force majeure pour justifier son inexécution et faire échec à l’exception d’inexécution?

  • En cas de force majeure, le bailleur est affranchi de toute responsabilité (pas de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation). Voir à ce titre, un exemple : Cass., Civ. 3ème, 29 avril 2009, n°08-12.261 Mais, au-delà cette absence de responsabilité, quel est l’effet de la force majeure sur les obligations des parties et sur la possibilité d’invoquer l’exception d’inexécution ? A ce titre, un exemple jurisprudentiel troublant (mais peu clair et dont la portée est incertaine) : CA Caen, 3 octobre 2019, n°16/00030 : Le preneur, confronté à une fermeture administrative (à la suite d’un épisode neigeux), avait demandé une suspension des loyers pour manquement à l’obligation de délivrance du bailleur. La cour d’appel considère que le bailleur, victime d’un cas de force majeure, n’a pas manqué à ses obligations et impose au preneur de payer intégralement les loyers « Ce trouble climatique d’une exceptionnelle violence, imprévisible dans son ampleur sans précédent et irrésistible, constitue ainsi un cas de force majeure de nature à exonérer la bailleresse de toute obligation »
    Néanmoins, dans le cas du COVID et des exploitants de résidence de tourisme obligé à fermeture, la solution de cet arrêt ne peut être généralisée si l’on retient un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur. Selon l’article 1218 du code civil, si l’empêchement est définitif, les parties peuvent en principe demander la résolution du contrat et elles sont libérées de leurs obligations. Si l’empêchement est provisoire, les obligations sont « suspendues ». L’empêchement ne semble pas ici définitif, mais quid de la notion de « suspension » (à laquelle les articles 1218 et 1220 renvoient). La fermeture administrative imposée n’emporte pas une violation de l’obligation de délivrance et de jouissance dès lors qu’elle ne concerne pas le local en lui-même mais qu’elle est générale (nationale) et est liée à l’activité/à la réglementation ERP.
  • Les bailleurs peuvent invoquer les clauses contractuelles spécifiques (renonciation à l’exception d’inexécution, renonciation à la force majeure, ERP, etc.)
  • Les bailleurs pourraient également avancer que si l’on admettait un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur (et donc une annulation des loyers pour la période considérée), les solutions du droit commun seraient à rebours du dispositif mis en place par le gouvernement pour les TPE les plus fragiles (prévoyant une simple neutralisation des sanctions mais le maintien des loyers).
  • Les conséquences pour les bailleurs seraient très importantes, surtout pour les bailleurs personnes physiques, et, en équité, on peut s’interroger sur l’absence de partage des risques. L’obligation de paiement peut-elle être suspendue pour force majeure ?

Cass. Com. 16 sept. 2014, n°13-20.306, P+B

« Le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure »

  • Exclusion de la force majeure financière : tant que la monnaie existe, il est possible de payer
  • Les difficultés de trésorerie ne sont donc pas un cas de force majeure et n’autorisent en principe ni à obtenir une annulation de la dette de loyers, ni même un report. A cet effet, d’autres voies doivent être empruntées

III) Obligation d’exploitation du locataire dans le contexte du Coronavirus

Article L 145-8 du Code de commerce : « Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ». Exemples jurisprudentiels de « motifs légitimes » :

  • la situation de guerre civile au Liban rendant vaine l’activité du preneur de promotion du tourisme libanais et aléatoire voire impossible l’importation en France de produits artisanaux (CA Paris, 16e ch. A, 18 nov. 1998 : JurisData n° 1998-023224) ;
  • la prescription d’importants travaux par la commission de sécurité à la charge du bailleur et la fermeture par arrêté de l’établissement jusqu’à l’achèvement desdits travaux (CA Toulouse, 2e ch., sect. 2, 4 oct. 2001 : JurisData n° 2001-165110)

IV) La clause résolutoire

La clause résolutoire

  • Article L.145-41 du code de commerce : le débiteur de bonne foi peut réclamer des reports ou échelonnements de paiement dans la limite de deux ans en vue de suspendre les effets de la clause résolutoire (dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil) – Elle ne peut pas être mise en oeuvre à l’encontre des TPE qui démontrent être éligibles aux dispositions de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 portant notamment sur la suspension des loyers, et ce, à tout le moins pour les loyers exigibles entre le 12 mars 2020 et la date de la fin du confinement, augmentée de deux mois : cf. article 4 de cette ordonnance Possibilité d’invoquer l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 (modifiée le 15 avril 2020) sur la suspension des délais ? – Ordonnance générale, dont certaines dispositions (article 4 et 5 notamment) concernent tous les contrats – Cependant, les dispositifs prévus ne s’appliquent pas (art. 1, II) « 5°. Aux délais et mesures ayant fait l’objet d’autres adaptations particulières par la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 ou en application de celle-ci. ». Or en l’espèce, nous avons l’ordonnance 2020-216 sur les loyers. – Institution d’une période « protégée » : entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence (à ce jour, 23 mai minuit, ce qui fait courir la période protégée jusqu’au 23 juin 2020 minuit)

Le bailleur peut toujours délivrer des commandements de payer visant la clause résolutoire, sous réserve de trouver un huissier disponible, mais la sanction de la non-exécution par le locataire attendra la fin de la période protégée.

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