Baux commerciaux

Loyers impayés et Cessions successives du bail

Non paiement de loyer, que faire ? Qui paye les loyers impayés en cas de cessions multiples du bail commercial ?

Quelle est la procédure pour non paiement de loyer ? Est-ce que celui qui a vendu le fonds de commerce peut se voir réclamer le loyer impayé par le propriétaire bailleur ?

Clause de solidarité limitée au paiement des loyers (réparations locataives exclues)

La clause de garantie solidaire est interprétée restrictivement. Si elle est limitée au paiement des loyers dus par le nouveau locataire, l’ancien locataire ne peut pas être tenu de payer les réparations locatives. En pratique, les enjeux financiers peuvent être très importants, puisqu’il s’agit de travaux et réparations dans les locaux commerciaux loués.

Clause de solidarité ne précisant pas les indemnités d’occupation

Si la clause de solidarité ne précise pas qu’elle inclut l’indemnité d’occupation due par le nouveau locataire après la résiliation du bail pour impayés, le bailleur ne peut réclamer ces sommes à l’ancien locataire. Cette indemnité est fondée sur une faute quasi délictuelle commise par le locataire qui se maintient sans droit dans les lieux et elle ne se rattache donc pas au contrat de bail qui a pris fin avec sa résiliation.

Information dès le premier impayé

Le bailleur doit informer l’ancien locataire de tout loyer impayé dans le délai d’1 mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait du être payé.

La garantie de l’ancien locataire est sans effet si le bailleur est considéré fautif

Le bailleur qui n’avertit pas le garant du non-paiement des loyers par le nouveau locataire commet une faute. Selon la loi Pinel, le bailleur est alors considéré comme laissant  s’accumuler la dette sans réagir. La sanction est très dure, puisqu’il perd totalement ou partiellement son recours contre l’ancien locataire.

La loi Pinel limite la soldarité de l’ancien locataire à 3 ans

Celui qui cède son bail commercial avec son fonds de commerce sera redevable des loyers uniquement jusqu’à la fin d’une période de 3 ans depuis la loi du 20 juin 2014 (loi Pinel).

Plusieurs cession d’un même bail commercial contenant une clause de solidarité

Un bail commercial est cédé plusieurs fois. Ce bail contient une clause selon laquelle le cessionnaire ou sous-locataire devait s’engager solidairement avec le preneur au paiement des loyers pour la durée du bail et que la même obligation s’étendait à tous ceux qui seraient devenus successivement cessionnaires ou sous-locataires.

La clause de solidarité de la dernière cession ne renvoie pas au contrat initial

Mais le contrat de la dernière cession ne renvoie pas à la clause initiale. La Cour de cassation a jugé que seul le dernier locataire qui a cédé le bail commercialest garant des dettes de l’actuel locataire. (Cass. civ. 3, 07-01-1998, n˚ 96-12.729)

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