Baux et loyers commerciaux

Indemnité d’éviction Hôtel de Tourisme

Modalités de calcul de l’indemnité d’éviction d’un hôtel de tourisme

L’essentiel: les juges retiennent la moyenne des 3 méthodes pour l’indemnité d’éviction

L’expert judiciaire a appliqué ici la méthode du chiffre d’affaire, de la capacité d’autofinancement et de valorisation de l’EBE (exécent brut d’exploitation). La cour retient la moyenne des trois résultats obtenus avec les trois méthodes comptables (soit une valeur moyenne de : 374.225 €).

Faits

Le 1er janvier 2000, Madame B. signe un bail commercial avec la S.A.R.L. Hôtel des Chênes portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment un hôtel trois étoiles à PUJOLS pour une durée de neuf années soit jusqu’au 31 décembre 2008. Le 25 novembre 2008, Madame B. a vendu l’immeuble à la SCI Pujols Bel Air qui est intervenue à la procédure en cours. La SCI Pujols Bel Air a réitéré son refus de renouvellement du bail et a offert le paiement d’une indemnité d’éviction à déterminer par voie d’expertise. La S.A.R.L. Hôtel des Chênes a fait assigner la SCI Pujols Bel Air aux fins de voir fixer son indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L415-14 du code de commerce. Une expertise a été ordonnée.

Prétentions des parties relatives au calcul de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L 145-17 et suivants du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon l’usage de la profession, augmentée de divers frais. Pour évaluer l’indemnité d’éviction, Monsieur VIDEAU, ainsi qu’il est d’usage, a utilisé trois méthodes de recoupement :

  • la méthode par le chiffre d’affaires selon les barèmes habituels appliqués par la profession et par l’administration fiscale (le barème Lefevre et le barème Blatter),
  • la méthode par la capacité d’autofinancement,
  • la méthode par valorisation de l’EBE.

L’indemnité principale

Aux termes de l’article L 145-17 et suivants du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon l’usage de la profession.

Méthodes comptables

La S.A.R.L. Hôtel des Chênes critique tout d’abord les deux méthodes calculées par Monsieur B. à savoir l’estimation par la capacité de financement et l’estimation par l’excédent brut d’exploitation au motif que ces méthodes ne valent que pour l’évaluation d’une entreprise et non pas pour l’évaluation d’un fonds de commerce qui est une notion plus large à forte connotation patrimoniale et fiscale. Mais précisément, il sera répondu à la S.A.R.L. Hôtel des Chênes que la valeur d’un fonds de commerce ne se confond pas avec la valeur de la société exploitant le fonds de commerce. La valorisation d’un fonds de commerce ne peut être faite in abstracto mais doit correspondre à une réalité économique. L’acquéreur potentiel ainsi que l’indique l’expert doit avoir les moyens de financer son acquisition sur la base de l’activité réelle existante. C’est pourquoi des méthodes d’évaluation incluant la capacité de financement et l’excédent brut d’exploitation sont indispensables. L’expert relève à juste titre que lorsque les consorts G. ont racheté les parts de la S.A.R.L. Hôtel des Chênes en mars 2005 ils ont emprunté 275.000 € et ont apporté 150.000 € en compte d’associés : si l’on faisait droit à leur méthode d’évaluation l’endettement serait triplé et la S.A.R.L. Hôtel des Chênes serait immédiatement en cessation des paiement. Dès lors que le chiffre d’affaires baisse (ce qui est notre cas) la valeur du fonds doit corrélativement baisser.

Le coefficient retenu

La S. A.R. L. Hôtel des Chênes estime que pour l’hôtellerie le coefficient habituellement retenu est d’une moyenne de 2,63 et qu’en Lot et Garonne le coefficient le plus bas est de 2,02. Elle demande donc qu’il soit appliqué ce coefficient. L’expert a retenu un coefficient de 1,5. Tout d’abord s’agissant du coefficient retenu habituellement pour les usages de la profession, il est inexact de dire que la moyenne est de 2,63. Cette moyenne ne repose que sur le Blatter et le Perbos. Les ouvrages de référence sont le Blatter et le Lefèvre. Or le Lefèvre 2007 propose pour les hôtels 3 * une valorisation comprise entre 0,80 et 3,5 fois le chiffre d’affaire, quand le Blatter mentionne en hôtel de tourisme (sans distinction de catégorie) un coefficient de 2 à 4 fois de chiffre d’affaire. Le Perbos mentionne un coefficient de 2 à 3,5 sans autre explication. Mais on ne demande pas à un expert d’appliquer une fourchette moyenne. On lui demande au regard de multiples éléments de comparaison de retenir un coefficient approprié à la situation du fonds expertisé. Il conclut en indiquant qu’il paraîtrait aléatoire de se baser sur une valorisation supérieure à 1,4/1,6 fois le chiffre d’annuel. Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir la fourchette haute de l’évaluation raisonnable de Monsieur VIDEAU soit un coefficient multiplicateur de 1,6, ce qui porte le montant de l’évaluation par le chiffre d’affaires à la somme de 431.963 €.

Ainsi l’estimation retenue pour l’indemnité principale sera calculée comme suit :

  • Estimation par le chiffre d’affaires : 431.963 €
  • Estimation par la capacité d’autofinancement : 314.316 €
  • Estimation par l’excédent brut d’exploitation : 376.398 €

Soit une valeur moyenne de : 374.225 €. La première décision sera infirmée sur ce point.

Les indemnités accessoires

Les frais de réemploi

La valeur du fonds étant légèrement supérieure à celle préconisée par l’expert, les frais de réemploi seront légèrement modifiés comme suit :

  • les droits sur les mutations à titre onéreux de fonds de commerce :
    0 à 23 000 € = 0 %
    23.000 à 200.000 € : 3 % = 5.310 €
    200.000 à 374.225 € : 5 % = 8.711 €
    Total : 14.021 €
  • les frais de recherche d’un fond équivalent :
    374.225 € x 5 % = 18.711 €
    TOTAL frais de réemploi : 32.732 €.

Le trouble commercial

Il s’agit d’indemniser le préjudice subi par le locataire évincé pendant la période de déménagement et de réinstallation ou, à défaut de réinstallation à celui correspondant à l’arrêt d’exploitation. La jurisprudence selon l’expert retient habituellement une indemnité à hauteur de trois mois du résultat net. L’expert propose au tribunal de majorer cette indemnité du fait que le congé a été délivré à effet du 1er janvier 2009 c’est à dire il y a plus de deux ans et que du fait de ce congé le locataire ne peut plus mettre en oeuvre les projets de modernisation indispensable. Il relève qu’effectivement le chiffre d’affaires est quasi identique à celui de 2007. Toutefois, la S. A.R. L. Hôtel des Chênes a fait valoir que sur les quatre premiers mois de 2011 le chiffre d’affaires a progressé de 13,88 %, ce qui induirait que la procédure d’éviction n’a pas d’impact sur l’activité de l’hôtel . Il propose donc de retenir une indemnité à hauteur de six mois du résultat net. Le premier juge a retenu une indemnité à hauteur de quatre mois, plus proche de l’indemnité moyenne, mais prenant en compte le long délai couru depuis la date du congé. Son appréciation sera retenue et sa décision confirmée sur ce point. Les autres chefs d’indemnisation sont acceptés par les deux parties.

Montants des préjudices constituant l’indemnité d’éviction

La cour:

  • Fixe l’indemnité principale à la somme de 374.225 €,
  • Fixe l’indemnité de réemploi à la somme de 32.732 €,
  • Trouble commercial : 10.255 €
  • Frais de licenciement du personnel : 3.580 €
  • Travaux et aménagements non amortis : 16.011 €
  • Frais administratifs et frais divers : 10.000 €

En conséquence condamne la SCI Pujols Bel Air à payer à la S.A.R.L. Hôtel des Chênes la somme de 446.803 € à titre d’indemnité d’éviction. CA Agen du 24 avril 2013 n° 12/01276 , ch. civile

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