Baux et loyers commerciaux

Indemnité d’éviction : les Juges contre l’Expert

Les juges contrôlent et modifient parfois les calculs de l’expert

Résumé

Le tribunal retient la méthode du Chiffre d’Affaire à la place de l’Excédent Brut d’Exploitation. Seuls les comptes certifiés par l’expert-comptable sont pris en compte dans la détermination du montant de l’indemnité d’éviction. Les juges rejettent l’évaluation par l’expert de recettes potentielles après travaux de rénovation non effectués.

Hôtel, Méthode par le chiffre d’affaire. L’indemnité d’éviction globale : 1 459 535 € + 163 238 = 1 622 773 €

Le calcul de l’indemnité d’éviction

La méthode du Chiffre d’Affaire à la place de l’Excédent Brut d’Exploitation

La faible rentabilité du fonds qui ne dispose après travaux que de 16 chambres doit conduire à écarter la méthode d’évaluation du fonds par l’excédent brut d’exploitation. La méthode de calcul par le chiffre d’affaires est ici retenue par les juges.

Seuls les comptes certifiés par l’expert-comptable sont pris en compte

La société locataire demande de retenir les chiffres d’affaires réalisés en 2011, 2012 et 2013 au motif que l’indemnité d’éviction doit être appréciée à la date la plus proche de l’éviction tandis que les consorts B. soulignent que les résultats comptables de 2012 et 2013 n’ont pas été certifiés par l’expert comptable de la société. La société Relais Hôtel Esmeralda réplique que l’attestation de l’expert comptable de la société comporte l’indication du chiffre d’affaires qui figure dans les documents comptables tant pour 2012 que pour 2013. Les juges écartent les projets de comptes et ne retiennent que les chiffres d’affaire pour les années certifiées par l’expert-comptable.

Les juges rejettent l’évaluation par l’expert de recettes potentielles après travaux de rénovation non effectués

Le tribunal a justement écarté l’approche de l’expert ayant consisté à évaluer une recette potentielle en tenant compte des travaux de rénovation réalisés dans les lieux, ce que la société Relais Hôtel Esmeralda demande de retenir alors qu’une telle approche tient compte d’une hypothèse d’une rénovation probable mais non certaine et qui de toute façon n’a pas été menée par le preneur et ne saurait en conséquence être prise en compte pour apprécier la valeur actuelle de l’hôtel, sauf à tenir compte de cette potentialité en même temps que de l’excellence de l’emplacement pour apprécier le coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur retenu habituellement pour des transactions d’hôtel 1 étoile varie de 3, 5 à 4 fois le chiffre d’affaires moyen selon l’expert ; il convient compte tenu de l’excellence de l’emplacement et des possibilités de rénovation de l’hôtel de retenir un coefficient de 3, 5 de sorte que l’indemnité principale s’établit à la somme de : 417 010 € x 3, 5 = 1 459 535 €

Les indemnités accessoires

Frais de remploi

Le taux de 10 % appliqué aux frais de remploi n’est pas sérieusement contesté, les consorts B. demandant de retenir un taux de 8 % dans l’hypothèse d’une renégociation du taux compte tenu du montant sur lequel porte la transaction ; or , il s’agit d’un élément aléatoire qui ne saurait fonder une base de calcul de sorte que les frais de remploi seront retenus pour 145 953 € .

Trouble commercial et frais sociaux

Les montants de l’indemnité pour trouble commercial et des frais sociaux tels que retenus par le tribunal ne sont pas contesté et seront confirmés. La société Relais Hôtel Esmeralda demande en outre à être indemnisée de la part d’investissements non amortis qu’elle abandonne pour un montant de 267 001 € sans former de demande de frais de réinstallation proprement dits qui ne sauraient de toute façon équivaloir aux investissements non amortis de sorte que cette demande sera rejetée. Les frais de licenciement seront payés sur justificatifs.

Total de l’indemnité d’éviction globale

L’indemnité d’éviction globale s’élève en conséquence à la somme de : 1 459 535 € + 163 238 = 1 622 773 €. COUR D’APPEL Paris du 11 juin 2014 n° 12/13816 , Pôle 05 ch. 03

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