Baux commerciaux

Bail Commercial: Limitations des Dettes Solidaires

Est-ce que l’ancien locataire doit les indemnités d’occupation et les réparations ?

La clause de solidarité du bail commercial doit prévoir le paiement des indemnités d’occupation et des réparations locatives pour que le propriétaire bailleur ait le droit de les demander au locataire commercial.

Le cédant solidaire des cessionnaires successifs ne doit pas les indemnités d’occupation

La clause de garantie solidaire du locataire commercial actuel (preneur) envers les locataires ayant cédés le bail commercial (les cessionnaires successifs) pour le paiement des loyers et l’exécution du bail, ne permet pas de condamner le cédant à payer les indemnités d’occupation pour une période postérieure à la fin du bail. C’est à dire que l’ancien locataire commercial qui a cédé son bail n’est redevable selon cette clause uniquement des arriérés de loyers et non des indemnités d’occupation, soit l’équivalent du loyer du par le locataire qui reste dans les locaux commerciaux après la fin du bail commercial et/ou sa résiliation (Cass. civ. 3, 04-03-1998, n˚ 95-21.560, publié, n˚ 50 ; Cass. civ. 3, 07-03-2001, n˚ 99-19.473, inédit).

Par exemple, la clause de soldarité du bail commercial rédigée comme suit: « le locataire commercial est « garant solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers et charges et toutes les conditions du bail » ne s’applique que jusqu’à l’expiration du bail. Les juges en déduisent que la clause  ne s’étend pas aux indemnités d’occupation. (CA Paris, 16, A, 13-06-2001, n˚ 000, Zouhayri c/ Aznag)

Clause de garantie solidaire des loyers ne prévoyant pas les Réparations et l’Indemnité d’Occupation

Si le bail commercial prévoit uniquement la garantie par celui qui a cédé son bail commercial (le cédant) du paiement des loyers du repreneur (le cessionnaire), alors cette solidarité ne peut être étendue aux réparations locatives et aux indemnités d’occupation (équivalent du loyer commercial du après l’expulsion du locataire commercial si celui reste dans les locaux commerciaux jusqu’à son expulsion par huissier et les forces de l’ordre). (Cass. civ. 3, 12-04-1995, n˚ 92-21.541)

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