Baux d'habitation

Réaction tardive du bailleur commercial

Refus d’appliquer la clause de solidarité si le bailleur réagit tardivement

Le bailleur négligent commet parfois une faute le privant de la solidarité

Si le bailleur a trop attendu avant d’agir devant l’inexécution du bail par le nouveau locataire (le cessionnaire), les juges refusent parfois d’appliquer la clause de solidarité du bail commercial (par exemple, Cass. civ. 3. 24 juin 1998)

C’est par exemple le cas si:

  • le locataire actuel (le cessionnaire) n’a jamais réglé les loyers
  • le bailleur n’a adressé aucun courrier de relance en 3 ans d’impayés
  • le bailleur a envoyé une sommation de payer tardive
  • le bailleur n’avait jamais fait en trois ans de tentative sérieuse pour récupérer ses loyers auprès de la société cessionnaire
  • le bailleur n’a pas tenu le cédant informé de cette situation alarmante.

La Cour a jugée que « cette attitude constituait une faute » et que la société cédante n’avait pas à supporter la carence fautive du créancier, le bailleur (Cass. civ. 3, 24-06-1998, n˚ 96-21.682). Trop attendre pour le bailleur, revient à une absence de clause de solidarité, qui doit garantir les dettes du nouveau locataire par l’ancien locataire.

Abus de droit du bailleur qui attend deux ans d’impayés et n’a pas de demander la résiliation du bail

Un bailleur qui exigeait deux annnées de loyer du cédant (celui qui a cédé le bail) a été condamné pour abus de droit. En effet, d’après les juges il aurait dû demander la résiliation. (Cass. com., 05-12-1995, n˚ 93-18.936)

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