Résidence de tourisme et étudiante

Résidence de tourisme : bail de 9 ans

Le deuxième bail commercial est de 9 ans ferme

En une phrase

Tous les baux commerciaux en résidence de tourisme sont d’une durée de 9 ans minimum, y compris le deuxième bail commercial. (exploitant PIERRE ET VACANCES)
TGI de Paris, 25 juin 2019

En bref

PIERRE ET VACANCES souhaite résilier un bail commercial après 3 ans d’exploitation. Son argument est qu’il s’agit d’une deuxième bail et que l’obligation d’une durée ferme de 9 ans en résidence de tourisme ne s’applique pas. En effet, un premier bail de 9 ans a bien été exécuté entre le propriétaire-bailleur et l’exploitant locataire commercial.

Notre cabinet a plaidé au contraire que l’objectif du code de tourisme est de protéger les investisseurs particuliers face aux groupes professionnels de l’exploitation de résidence de tourisme, comme PIERRE ET VACANCES. Le tribunal de grande instance de Paris a donné raison au bailleur et rejeté l’argumentation du locataire. Ce texte spécial s’appliquant en matière de résidences de tourisme est une exception au droit de résiliation anticipée du locataire, ici PIERRE ET VACANCES, à la fin de chaque période triennale. Ce droit est dit d’ordre public (c’est-à-dire qu’une clause d’un contrat de bail ne peut y faire échec).

Extraits de la décision

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande et la validité de la clause de résiliation triennale: La Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE se prévaut de l’article 2 du bail renouvelé, en date du 30 septembre 2011, selon lequel ce contrat de bail devant s’achever le 30 septembre 2021 “pourra prendre fin par anticipation sous un préavis de six mois: à l’initiative du bailleur, pour la première fois le 30 septembre 2015, puis à la fin de chaque période triennale, sous un préavis minimum de six mois” . Elle en déduit que le preneur bénéficie d’une faculté de résiliation triennale conformément à l’article L145-4 du code de commerce et fait valoir que la bailleresse est irrecevable à soulever la nullité de cette clause en application de la prescription biennale résultant de l’article L145-60 du code de commerce.

La bailleresse fait valoir à juste titre que cette clause ne donne une faculté de résiliation anticipée qu’au bailleur et non au preneur. Dès lors, la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE ne peut fonder sur cette clause le congé délivré le 25 mars 2015, qui ne la vise d’ailleurs pas mais vise exclusivement les articles L145-4 et L145-9. Il est donc inopérant de faire valoir qu’il y aurait prescription de l’action en contestation de la clause dont bénéficie seulement le bailleur. La fin de non recevoir opposée à la Sté 3E sera rejetée.

Sur la validité du congé

La bailleresse fait valoir que le congé délivré au visa de l’article L145-4 du code de commerce par la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE est nul en application de l’article L145-7-1 du code de commerce, tandis que cette dernière soutient que ce texte visant les baux initiaux est inapplicable aux baux renouvelés, tels que celui en cause, ainsi que cela résulte de sa rédaction et des travaux parlementaires dont est issu ce texte. Aux termes de l’article L145-7-1 du code de commerce résultant de la loi du 22 juillet 2009: “Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L321-1 du Code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expirationd’une période triennale”. Ce texte spécial s’appliquant en matière de résidences de tourisme, déroge aux disposition générales, également d’ordre public, de l’article L145-4 du même code selon lesquelles le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale. Il doit donc s’interpréter strictement. Un bail renouvelé constitue un nouveau bail commercial, distinct du bail antérieur et régi de la même façon par les dispositions du code du commerce. Dès lors le terme “les baux commerciaux” utilisé dans l’article L145-7-1 est susceptible de viser tant les baux initiaux que les baux renouvelés. La Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE fait valoir qu’il se déduit du terme “baux signés” que ce texte vise exclusivement les baux initiaux, la signature d’un nouvel acte n’étant pas toujours nécessaire pour les baux renouvelés . Cependant la signature d’un bail par les parties ne constitue pas un moyen pertinent pour distinguer les baux initiaux des baux renouvelés puisque ces derniers sont fréquemment signés, comme c’est d’ailleurs le cas en l’espèce. Il est inopérant de se référer aux travaux parlementaires dès lors que la lettre du texte n’est pas ambigüe et ne nécessite pas d’interprétation. Au demeurant, s’il ressort de ces travaux que l’objectif du législateur était d’éviter que des résiliations anticipées mettent en péril la logique juridique et financière des résidences de tourisme en ce qu’elles entraînent la suppression des avantages fiscaux consentis aux propriétaires sous réserve qu’ils louent leur bien neuf ans, il ressort aussi de ces travaux que ce texte vise à remédier, de façon générale, à l’inégalité de fait entre les exploitants et les propriétaires et pas seulement à préserver les avantages fiscaux de ces derniers. C’est d’ailleurs l’interprétation qui en résulte de l’arrêt de la Cour de Cassation du 16 mars 2017, statuant sur la question prioritaire de constitutionnalité soulevée dans une procédure similaire, selon lequel, l’objet de la loi ayant crée un régime dérogatoire à l’article L145-7-1 pour les preneurs de logements situés dans une résidence de tourisme classée,”est de protéger les propriétaires du risque de désengagement, en cours de bail, des exploitants”, la Cour tenant compte de la spécificité de ces baux sans distinguer selon que cette protection s’applique lors du bail initial ou lors du bail renouvelé. En conséquence, faute pour l’article L145-7-1 de préciser qu’il ne concerne que les baux initiaux, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de ce texte d’ordre public aux baux renouvelés. Il en résulte que par application de ce texte spécial, dérogeant à l’article L145-4 précité, le contrat de bail commercial du 30 septembre 2011 liant les parties ne pouvait faire l’objet de résiliation anticipée au profit de la locataire. Le congé délivré le 25 mars 2015 pour le 30 septembre 2015 au visa de l’article L145-4 est donc irrégulier. Un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul mais reporte ses effets à la date du terme autorisé. Il convient donc de dire que le congé délivré le 25 mars 2015 pour le 30 septembre 2015 prendra effet à la date du terme autorisé par le bail, soit le 30 septembre 2021.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

     Constate que la clause de résiliation anticipée prévue à l’article 2 du contrat en cause ne bénéficie qu’au bailleur,

     Rejette comme étant sans objet la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en contestation de la clause offrant une faculté de résiliation anticipée au bailleur,

    Dit et juge que le congé délivré par la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE le 25 mars 2015 prendra effet le 30 septembre 2021,

   Dit n’y avoir lieu à déclarer nul le congé délivré le 25 mars 2015,

   Condamne la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la Sté 3E les loyers contractuels échus depuis le 30 septembre 2015 jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’au paiement des loyers contractuels à échoir jusqu’au 30 septembre 2021 au fur et à mesure de leurs dates d’échéance, étant précisé que la somme totale payée ne peut excéder 26.812 €,

  Condamne la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la Sté 3E la somme de 500 € au titre des charges générales pour    les années 2017 à 2021 »

Décision du 25 Juin 2019, 18° chambre 1ère section, N° RG : N° RG 16/07668 – N° Portalis 352J-W-B7A-CH4IV

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