Résidence de tourisme et étudiante

Résidence de tourisme : condamnation du promoteur-vendeur

Résidence de tourisme : une décision extra-ordinaire

En bref:

  • Condamnation sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information,
  • Le fondement de l’article 1147 du code civil et de l’article L.111-1 du code de la consommation, subsidiairement sur le fondement de l’article 1382 du code civil,
  • C’est au débiteur de l’obligation d’information d’apporter la preuve de son exécution,
  • Le préjudice réside dans la non réalisation à court terme des avantages escomptés en matière de revenu de l’investissement,
  • Le préjudice fixé par référence à la valeur d’un bien identique procurant un revenu inférieur de 50% à celui attendu,
  • 112 350 € correspondant à la moitié du coût d’acquisition outre intérêts au taux légal à compter du date de l’assignation.

L’intention dolosive non caractérisée

La Cour a écarté le dol des vendeurs, faute de preuves du caractère intentionnel de la mauvaise information des acheteurs.

L’intention dolosive imputée à la venderesse n’étant pas caractérisée, il convient de débouter les époux G. de leur demande de nullité de la vente.

Le manquement à l’obligation précontractuelle d’information

Le double fondement de l’article 1147 du code civil et de l’article L.111-1 du code de la consommation (et 1382 du code civil)

Les époux G. font valoir que la responsabilité des appelantes est engagée sur le fondement de l’article 1147 du code civil et de l’article L.111-1 du code de la consommation, subsidiairement des SAS DUGUESCLIN DÉVELOPPEMENT et ICADE PROMOTION sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Selon l’article L.111-1 du code de la consommation dans sa version en vigueur à la date du contrat, tout professionnel vendeur de biens ou prestations de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.

L’information sur les caractéristiques les moins favorables du placement et sur les risques associés

En matière de vente immobilière de placement, le promoteur-vendeur du programme doit informer l’acquéreur des caractéristiques, y compris les moins favorables, du placement proposé ainsi que sur les risques qui lui sont associés et qui peuvent être le corollaire des avantages annoncés.

Le promoteur-vendeur doit prouver qu’il a exécuté son obligation d’information

C’est au débiteur de l’obligation d’information d’apporter la preuve de son exécution. En l’espèce, la plaquette distribuée par le promoteur fait apparaître que le programme est un succès du fait de la qualité du cadre et de la demande locative avec un taux d’occupation élevé, et comme un placement sûr et rentable à court terme en mentionnant un bail commercial courant jusqu’en 2020 et une rentabilité de 5% du prix d’acquisition hors taxes.

La SCI RÉSIDENCE DU PALAIS ne démontre pas avoir avisé les acquéreurs du risque de non perception des loyers auquel ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail commercial que cette présentation faisait apparaître comme improbable à court terme alors que la rentabilité, si elle n’était pas le seul avantage procuré par l’investissement, constituait un des éléments déterminants de la décision de contracter. Les mentions de l’acte authentique de vente relativement à une procédure en cours devant le tribunal de grande instance de CHALONS EN CHAMPAGNE opposant la copropriété à Me C. et à la société AMOTOUR ne sauraient faire la preuve de l’accomplissement par la venderesse de son obligation précontractuelle d’information. Le manquement imputé à la SCI RÉSIDENCE DU PALAIS est dès lors établi.

Sur le préjudice des propriétaire-bailleurs

Le préjudice de la non réalisation à court terme des avantages escomptés en matière de revenu de l’investissement

Le préjudice des époux G. réside dans la non réalisation à court terme des avantages escomptés en matière de revenu de l’investissement.

L’indemnisation fixée par référence à la valeur d’un bien identique procurant un revenu inférieur de 50% à celui attendu

La cour trouve dans le dossier les éléments lui permettant de fixer ce préjudice par référence à la valeur d’un bien identique procurant un revenu inférieur de 50% à celui attendu.

Cette méthode de calcul de l’indemnisation est originale. Elle doit cependant être approuvée, car elle se fonde sur l’intention des parties au moment de la conlcusions de l’opération, incluant le contrat de vente litigieux.

La moitié du coût d’acquisition outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation (112 350 €)

Il convient en conséquence de faire droit à la demande des époux G. à hauteur de la somme de 112 350 € correspondant à la moitié du coût d’acquisition outre intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2015, date de l’assignation.

Cour d’appel, Lyon, 1re chambre civile B, 26 Novembre 2019 – n° 18/04499

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