Résidence de tourisme Adagio Paris Tour Eiffel : PV HOLDING (Pierre et vacances) a été condamnée une nouvelle fois à régler les loyers covid datant de 2020 et 2021.

1°) Adagio Tour Eiffel: la confirmation de la condamnation de mars 2022

Pierre et vacances (PV CP CITY) a été condamné le 9 août 2023 par le tribunal judiciaire de Paris à verser 7 529 euros à un bailleur résidant en Thaïlande (7 029 euros de loyers impayés et 500 euros d’article 700 CPC) de la résidence Adagio Paris Tour Eiffel.

Pour rappel, il s’agit de la même résidence dans laquelle l’exploitant de la marque Adagio avait été condamné le 22 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Paris à verser 848 649 euros à 31 bailleurs (845 549 euros de loyers impayés et 3100 euros d’article 700 CPC).
Le tribunal judiciaire de Paris a écarté une fois de plus les arguments de l’exploitant conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation de juin 2022, qui constitue aujourd’hui le droit positif en la matière.

Le tribunal a également insisté sur l’exécution de bonne foi du bail commercial par le bailleur et l’absence de négociation de Pierre et Vacances exploitant les résidences Adagio. Les juges ont notamment souligné que l’envoi d’une lettre type ne constitue pas une négociation.

2°) L’obligation de délivrance exécutée par les bailleurs

Le droit positif en la matière rejette la violation de l’obligation de délivrance et l’exception d’inexécution, de même que la force majeure inapplicable en l’espèce.

Par lettre datée du 11 mai 2020, sur papier à en-tête du GROUPE PIERRE ET VACANCES CENTER PARCS, l’exploitant s’estime libéré de l’obligation de paiement du loyer concernant la période litigieuse en invoquant la violation d’une obligation contractuelle essentielle du bailleur et une prétendue exception d’inexécution.

La Cour d’appel de Grenoble a écarté l’exception d’inexécution concernant une résidence de tourisme durant la période de l’état d’urgence sanitaire dans un arrêt du  5 novembre 2020:

« Si la société Appart City soutient, pour se soustraite à son obligation, l’exception d’inexécution, il ne peut qu’être constaté que le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ni à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière. »

(Cour d’appel de Grenoble, Chambre commerciale, 5 novembre 2020, n° 16/04533)

La Cour de cassation a rejeté l’existence d’une prétendue violation de l’obligation de délivrance dans son communiqué et deux arrêts du 30 juin 2022, dont un arrêt portant sur une résidence de tourisme, comme en l’espèce :

« La mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers. »

(Communiqué et arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022)

Si l’on admettait un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur et donc une annulation des loyers d’Adagio pour la période considérée, les solutions du droit commun seraient à rebours du dispositif mis en place par le gouvernement pour les TPE les plus fragiles, lesquelles ne prévoient qu’une simple neutralisation des sanctions, mais le maintien de l’obligation de paiement des loyers.

Le groupe PIERRE ET VACANCES, qui exploite les résidences de tourisme Adagio ne saurait être traité de manière plus favorable que les TPE face à la crise sanitaire.

Il sera rappelé que le modèle de ce type de résidences est fondé sur une aide publique sous forme d’avantages pour des bailleurs privés permettant à l’exploitant d’éviter le recours aux emprunts bancaires.

De plus, la filière tourisme et la marque Adagio en particulier, a bénéficié d’aides publiques dans le cadre du plan gouvernemental de relance pour faire face aux conséquences économiques du confinement.

Les conséquences pour les bailleurs seraient très importantes, surtout pour les bailleurs personnes physiques souvent retraitées.

L’équité exige de s’interroger sur l’absence de partage des risques d’exploitation, qui relèvent de l’exploitant de la marque Adagio, une société membre du groupe Pierre et vacances, qui revendique sa place de 1er groupe européen en la matière.