Résidence de tourisme : un congé irrégulier n’est pas nul et ouvre droit à une indemnité d’éviction

TJ Dax, 1re chambre, 1er juillet 2026, n° 25/00016

Le tribunal judiciaire de Dax a rendu, le 1er juillet 2026, une décision importante en matière de baux commerciaux portant sur une résidence de tourisme exploitée par Pierre & Vacances. Le jugement rappelle un principe désormais bien établi : lorsqu’un bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement en invoquant un motif grave et légitime sans respecter les exigences de l’article L. 145-17 du Code de commerce, le congé n’est pas nul. Il produit ses effets mais oblige le bailleur à verser une indemnité d’éviction au preneur.

Congé irrégulier d’une résidence exploitée par Pierre & Vacances

En 2003, deux propriétaires acquièrent un appartement situé dans une résidence de tourisme exploitée sous l’enseigne Pierre & Vacances. Un premier bail commercial est conclu avec l’exploitant, puis renouvelé le 12 août 2013 pour une durée de dix ans, jusqu’au 30 septembre 2023.

Le 21 février 2023, les bailleurs délivrent un congé avec refus de renouvellement, sans offre d’indemnité d’éviction, en invoquant un motif grave et légitime tenant à des désordres et malfaçons imputés à l’exploitant. Celui-ci conteste la validité du congé, soutenant notamment qu’aucune mise en demeure préalable ne lui a été adressée conformément à l’article L. 145-17 du Code de commerce. Après plusieurs échanges entre les parties sur le calcul de l’indemnité d’éviction, les bailleurs saisissent le tribunal afin de voir fixer son montant, obtenir la restitution des clés et fixer une indemnité d’occupation.

Le congé demeure valable malgré l’absence de mise en demeure

L’exploitant soutenait que le congé était nul dès lors que les bailleurs invoquaient un motif grave et légitime sans avoir délivré la mise en demeure exigée par l’article L. 145-17 du Code de commerce. Selon lui, cette irrégularité devait entraîner la poursuite du bail par tacite prolongation.

Le tribunal rejette cette argumentation.

Il rappelle que la jurisprudence de la Cour de cassation distingue l’irrégularité du congé de son efficacité. Même lorsqu’un bailleur ne respecte pas les conditions permettant de refuser toute indemnité d’éviction, il conserve toujours le droit de refuser le renouvellement du bail à condition d’indemniser le locataire. L’absence de mise en demeure ne rend donc pas le congé nul ; elle prive seulement le bailleur du bénéfice du refus d’indemnité. Le bail prend fin mais le preneur acquiert un droit à indemnité d’éviction ainsi qu’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement.

Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

L’indemnité d’éviction est due

Les bailleurs soutenaient que l’exploitant ne formulait aucune demande chiffrée et qu’en conséquence aucune indemnité ne devait lui être versée.

Le tribunal écarte cet argument. Il rappelle qu’il appartient au bailleur, auteur du refus de renouvellement, de supporter la charge de l’indemnité d’éviction. Le fait que le preneur ne chiffre pas précisément sa demande n’exonère pas le bailleur de cette obligation. Par ailleurs, un ancien courrier de 2013 évoquant une éventuelle renonciation à indemnité est jugé sans portée puisque le bail renouvelé quelques semaines plus tard ne reprend aucune telle clause.

Le principe de l’indemnité d’éviction est donc définitivement acquis.

Une indemnité calculée uniquement à partir du chiffre d’affaires du lot

Le tribunal adopte une méthode particulièrement intéressante pour les résidences de tourisme.

Il considère que l’indemnité doit être appréciée exclusivement au regard du chiffre d’affaires généré par le seul appartement appartenant aux bailleurs, et non en fonction de l’activité globale de la résidence.

L’exploitant ne produisant aucun élément comptable permettant d’évaluer son préjudice, le tribunal retient les seuls documents fournis par les propriétaires. Ceux-ci établissent un chiffre d’affaires de 7 399,22 € pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024. Faute de données sur les trois exercices précédents, cette seule période est retenue comme base de calcul.

Appliquant la méthode hôtelière, le tribunal retient un coefficient multiplicateur de 2, compte tenu notamment de la nature du bien (T2 de six couchages), de son bon état et de son implantation sur le littoral, tout en tenant compte de la concurrence exercée par d’autres stations touristiques. L’indemnité principale est ainsi fixée à 14 798,44 €.

Rejet des indemnités accessoires

Pierre & Vacances sollicitait également une indemnité de remploi correspondant à environ 10 % de l’indemnité principale ainsi qu’une indemnité pour trouble commercial.

Le tribunal rejette ces deux demandes.

Il relève que l’exploitant ne produit aucune justification des frais qu’il prétendrait exposer pour acquérir un nouveau fonds de commerce et n’apporte aucun élément permettant d’évaluer un quelconque trouble commercial. À défaut de preuve du préjudice, aucune indemnité complémentaire n’est accordée.

Une indemnité d’occupation sans abattement de précarité

Le tribunal ordonne la restitution des clés dans les huit jours suivant le paiement intégral de l’indemnité d’éviction, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Concernant l’indemnité d’occupation due pendant le maintien dans les lieux, il retient une valeur annuelle de 7 399,22 €, correspondant à la valeur locative du bien. Il refuse toutefois d’appliquer l’abattement de précarité de 10 % demandé par l’exploitant. Selon le tribunal, compte tenu de l’ancienneté du litige et du fonctionnement normal d’une résidence de tourisme, la société PV Exploitation France ne démontre aucune situation particulière de précarité justifiant une telle réduction.

Portée de la décision

Cette décision présente un intérêt pratique important pour les contentieux des résidences de tourisme. Elle confirme qu’un congé irrégulier fondé sur un motif grave et légitime ne devient pas nul pour autant : il met fin au bail mais ouvre simplement droit au paiement d’une indemnité d’éviction. Le jugement illustre également une approche individualisée de l’évaluation de cette indemnité, fondée sur le chiffre d’affaires généré par le seul lot concerné, tout en rappelant que les indemnités accessoires et l’abattement de précarité ne sont jamais automatiques et doivent être justifiés par des éléments de preuve précis.