Classement des résidences de tourisme : le tribunal administratif de Grenoble annule le classement cinq étoiles d’Arc 1950
Par un jugement du 25 juin 2026, le tribunal administratif de Grenoble a rendu une décision importante pour les résidences de tourisme exploitées sous le régime de la copropriété. Saisi par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Hameau du Glacier à Arc 1950, le tribunal annule la décision d’Atout France ayant accordé le classement cinq étoiles à la résidence Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village. Au cœur du litige figurait l’interprétation des conditions prévues par le Code du tourisme concernant le pourcentage minimal de logements placés sous bail d’exploitation. Cette décision pourrait avoir des conséquences bien au-delà du seul domaine d’Arc 1950.
Les faits
La résidence Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village est composée de sept copropriétés distinctes, regroupées au sein d’une association syndicale libre (ASL).
Le 15 avril 2022, Atout France avait accordé à l’ensemble immobilier le classement en résidence de tourisme cinq étoiles.
Estimant que les conditions légales n’étaient pas réunies, le syndicat des copropriétaires du Hameau du Glacier ainsi que son syndic ont exercé un recours gracieux, puis un recours devant le tribunal administratif afin d’obtenir l’annulation de cette décision.
Selon eux, plusieurs copropriétés composant l’ensemble ne respectaient pas les exigences du Code du tourisme relatives au pourcentage minimal de logements durablement confiés à l’exploitant.
Les arguments des copropriétaires
Les requérants soutenaient principalement que le classement avait été délivré sur la base d’une mauvaise interprétation de l’article D.321-2 du Code du tourisme.
Ce texte impose, pour les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans, qu’au moins 55 % des logements soient durablement donnés en location à l’exploitant afin de bénéficier du classement.
Selon les copropriétaires, ce seuil devait être apprécié copropriété par copropriété, et non globalement à l’échelle de l’ensemble immobilier constitué par les sept copropriétés d’Arc 1950.
Or plusieurs copropriétés, dont celle du Hameau du Glacier, ne respectaient pas individuellement ce seuil.
Ils faisaient également valoir que cette erreur de calcul avait conduit Atout France à attribuer un classement auquel la résidence ne pouvait légalement prétendre.
La défense d’Atout France et de PV Exploitation France
La société PV Exploitation France, intervenant au soutien du classement, contestait d’abord la recevabilité du recours.
Elle soutenait notamment que le syndic n’avait pas été régulièrement autorisé à agir, que les assemblées générales étaient irrégulières, que les copropriétaires ne justifiaient pas d’un intérêt à agir et que la décision de classement ne leur causait aucun préjudice.
Sur le fond, elle estimait que le seuil de 55 % pouvait être apprécié à l’échelle de l’ensemble constitué par l’association syndicale libre regroupant les différentes copropriétés, ce qui permettait de satisfaire aux exigences réglementaires.
Le tribunal écarte les fins de non-recevoir
Avant d’examiner le fond du dossier, le tribunal rejette l’ensemble des arguments de procédure.
Il rappelle qu’en contentieux administratif, la qualité pour agir peut être justifiée au cours de l’instance et qu’aucune règle n’impose au syndic de produire son autorisation avant l’expiration du délai de recours.
Les juges considèrent également que le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un intérêt à agir.
En effet, le classement cinq étoiles est susceptible d’avoir des conséquences directes sur les copropriétaires, notamment en matière d’utilisation des parties communes, de gestion de la résidence et de charges supplémentaires. La décision de classement leur fait donc suffisamment grief pour qu’ils puissent la contester.
Une interprétation stricte du Code du tourisme
L’apport majeur de cette décision réside dans l’interprétation retenue de l’article D.321-2 du Code du tourisme.
Le tribunal rappelle que les résidences de tourisme placées sous le statut de la copropriété doivent respecter une obligation durable de location portant sur au moins 70 % des logements, seuil ramené à 55 % pour certaines résidences anciennes.
Toutefois, lorsque la résidence est composée de plusieurs copropriétés juridiquement distinctes, ce pourcentage ne peut être calculé globalement.
Selon le tribunal, chaque copropriété constitue une entité autonome et doit donc satisfaire individuellement aux conditions exigées par le Code du tourisme.
En retenant un calcul global à l’échelle des sept copropriétés composant l’ASL Arc 1950 Village, Atout France a méconnu les dispositions réglementaires applicables.
Le classement cinq étoiles est annulé
Constatant cette erreur de droit, le tribunal prononce l’annulation de la décision du 15 avril 2022 accordant le classement cinq étoiles à la résidence Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village, ainsi que de la décision rejetant le recours gracieux des copropriétaires.
Le groupement d’intérêt économique Atout France est également condamné à verser 1 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de procédure, tandis que les demandes formulées par PV Exploitation France sont rejetées.
Une décision majeure pour les résidences de tourisme
Ce jugement présente un intérêt considérable pour les copropriétés composant de grands ensembles touristiques. Il affirme clairement que les conditions de classement prévues par le Code du tourisme doivent être appréciées à l’échelle de chaque copropriété, et non de manière globale lorsqu’un ensemble est constitué de plusieurs syndicats de copropriétaires réunis au sein d’une association syndicale libre. Cette interprétation est susceptible d’avoir des conséquences importantes sur le maintien ou le renouvellement du classement de nombreuses résidences de tourisme organisées selon cette structure juridique, ainsi que sur les relations entre exploitants, copropriétaires et Atout France.