La prescription de l’indemnité d’éviction prive Vacancéole de tout droit au maintien dans les lieux

Par un jugement du 4 juin 2026, le tribunal judiciaire d’Annecy a rendu une décision particulièrement importante pour les exploitants de résidences de tourisme et les bailleurs de lots soumis à bail commercial. Saisi d’un litige opposant plusieurs propriétaires à la société Vacancéole, le tribunal juge que la demande d’indemnité d’éviction du preneur est prescrite faute d’avoir été exercée dans le délai biennal prévu par l’article L.145-60 du code de commerce. Cette prescription entraîne la perte du droit au maintien dans les lieux et justifie l’expulsion de l’exploitant.

Les faits : des congés avec offre d’indemnité d’éviction

Les demandeurs étaient propriétaires de trois appartements situés dans une résidence de tourisme en Haute-Savoie et donnés à bail commercial à la société Le Birdie, aux droits de laquelle est venue la société Vacancéole. Les baux, conclus en mai 2010, étaient arrivés à échéance le 31 mars 2020.

Le 21 juin 2021, les bailleurs ont délivré des congés avec refus de renouvellement prenant effet le 31 décembre 2021. Les congés comportaient une offre d’indemnité d’éviction calculée conformément à une clause contractuelle limitant cette indemnité à 70 % du dernier loyer annuel versé.

Vacancéole a immédiatement contesté cette limitation en rappelant que l’indemnité d’éviction est d’ordre public et ne peut être plafonnée contractuellement. La société considérait donc que la clause litigieuse était nulle et réclamait des indemnités d’éviction sensiblement supérieures.

La question centrale : l’action en indemnité d’éviction était-elle prescrite ?

Les bailleurs soutenaient que Vacancéole avait laissé expirer le délai biennal prévu par l’article L.145-60 du code de commerce sans demander judiciairement la fixation de son indemnité d’éviction. Ils invoquaient donc une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Pour sa défense, Vacancéole faisait valoir deux arguments :

Une prétendue reconnaissance de son droit à indemnité

Selon l’exploitant, les bailleurs avaient reconnu son droit à indemnité d’éviction en formulant une offre dans le congé et dans certains échanges ultérieurs, ce qui aurait interrompu la prescription.

Le tribunal rejette cette analyse. Il rappelle que l’offre d’indemnité contenue dans un congé avec refus de renouvellement ne constitue pas, à elle seule, une reconnaissance interruptive de prescription. En outre, même si une telle reconnaissance était admise, elle n’aurait eu pour effet que de faire courir un nouveau délai de deux ans. Or la demande de fixation de l’indemnité n’a été formée par Vacancéole que dans des conclusions du 4 juillet 2024, soit largement après l’expiration du délai.

Une interruption prétendue par une demande incidente

Vacancéole soutenait également que certaines conclusions d’incident déposées en 2022 avaient interrompu la prescription.

Le tribunal refuse également cet argument. Les conclusions invoquées se limitaient à demander l’irrecevabilité de certaines prétentions des bailleurs et ne contenaient aucune demande de fixation ou de paiement d’une indemnité d’éviction. Elles ne pouvaient donc interrompre le délai biennal.

La perte du droit à indemnité et du maintien dans les lieux

Le tribunal fixe le point de départ de la prescription au 31 décembre 2021, date d’effet des congés. Vacancéole devait donc agir avant le 31 décembre 2023. Ne l’ayant pas fait, son action en fixation de l’indemnité d’éviction est déclarée irrecevable comme prescrite.

Cette solution emporte une conséquence majeure. Tant que l’action en indemnité d’éviction n’est pas prescrite, le locataire bénéficie du maintien dans les lieux prévu par l’article L.145-28 du code de commerce. En revanche, une fois la prescription acquise, le preneur perd tous les droits attachés au statut des baux commerciaux et devient occupant sans droit ni titre.

Le tribunal considère ainsi que Vacancéole a conservé un titre d’occupation jusqu’au 31 décembre 2023 mais qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024.

Expulsion et indemnité d’occupation

En conséquence, le tribunal valide les congés délivrés par les bailleurs et ordonne l’expulsion de Vacancéole ainsi que de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification du jugement.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, le tribunal retient le montant des loyers contractuels, faute de contestation sérieuse et faute de preuve justifiant un abattement pour précarité de 20 % sollicité par Vacancéole. Les montants annuels retenus sont :

• 3 743 € pour le premier lot ;
• 3 760 € pour le deuxième lot ;
• 3 418 € pour le troisième lot.

Ces sommes sont dues à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des éventuels règlements déjà effectués.

Une décision stratégique pour les résidences de tourisme

Ce jugement illustre la rigueur avec laquelle les juridictions appliquent la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce. Il rappelle qu’un exploitant évincé doit impérativement formuler dans le délai légal une demande explicite de fixation ou de paiement de son indemnité d’éviction. À défaut, il perd non seulement son droit à indemnité mais également le bénéfice du maintien dans les lieux prévu par l’article L.145-28, ouvrant la voie à son expulsion. Pour les bailleurs de résidences de tourisme, cette décision constitue un précédent particulièrement favorable dans les dossiers où l’exploitant tarde à faire valoir ses droits après un congé avec refus de renouvellement.

TJ Annecy, chambre 1 contentieux, 4 juin 2026, n° 21/02033