Congé pour motif grave à PV Exploitation France pour non-paiement des loyers
En bref:
Le Tribunal judiciaire de Lisieux (2 février 2026, n° 24/00177) a validé le congé pour motif grave et légitime délivré par M. [Y] [V] à la SAS PV Exploitation France, en raison du non-paiement des loyers depuis avril 2021, malgré les mises en demeure. Il a rejeté la demande d’indemnité d’éviction du preneur et ordonné son expulsion des locaux. La société est condamnée à payer 18 625,52 € de loyers impayés (plus intérêts) et une indemnité d’occupation mensuelle de 592,61 € jusqu’à libération des lieux. Elle doit aussi verser 3 000 € à M. [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a écarté la pièce tardive produite par la société après la clôture.
Bail commercial en résidence de tourisme : quand le non-paiement des loyers justifie l’expulsion sans indemnité d’éviction Analyse du jugement du Tribunal judiciaire de Lisieux (2 février 2026, n° 24/00177)
Un jugement intéressant pour les bailleurs de résidences de tourisme
Le Tribunal judiciaire de Lisieux a rendu, le 2 février 2026, un jugement (n° 24/00177) qui rappelle avec fermeté les droits des bailleurs face à des locataires défaillants en matière de baux commerciaux en résidence de tourisme. Cette décision, bien qu’inédite, offre des enseignements précieux pour les propriétaires confrontés à des impayés de loyers ou à des refus de quitter les lieux. Elle confirme que le manquement grave et répété aux obligations locatives peut priver le preneur de toute indemnité d’éviction, même dans un contexte économique tendu. Explications et conséquences pratiques pour les bailleurs.
Contexte : un bail commercial et des loyers impayés depuis 2021
En 2009, M. [Y] [V] avait consenti un bail à la société Pierre et Vacances Maeva Tourisme Exploitation (devenue PV Exploitation France) pour deux lots dans une résidence de tourisme. Le loyer annuel, initialement fixé à 6 234 €, avait été révisé à 7 111,33 €. Dès avril 2021, le preneur cesse tout paiement, malgré :
- Un compromis de vente notifié par le bailleur en juin 2021, suivi d’une demande de résiliation du bail (refusée par le locataire).
- Une sommation de payer en octobre 2022, restée sans effet.
- Un congé pour motif grave délivré en février 2023, avec refus de renouvellement et demande d’expulsion.
Le locataire, invoquant un « contexte économique difficile » et une prétendue erreur administrative, avait tenté de contester le congé et réclamé une indemnité d’éviction (équivalente à trois fois son chiffre d’affaires moyen). Il avait même produit, tardivement, un paiement partiel de 6 369,84 € en septembre 2024 – soit trois ans après les premiers impayés.
Les arguments des parties : défaut de paiement vs. droit au maintien dans les lieux
1. La position du bailleur : un motif grave et légitime
M. [V] fondait sa demande sur :
- L’article L. 145-17 du code de commerce, qui permet de refuser le renouvellement du bail sans indemnité en cas de manquement grave (inexécution d’une obligation persistante après mise en demeure).
- L’absence totale de paiement depuis 3 ans, malgré des relances répétées (2022, 2023, 2024).
- La nullité des prétentions du locataire, qui n’avait fourni aucune preuve de ses difficultés financières (comptes non produits).
Il réclamait :
- La validation du congé et l’expulsion.
- Le paiement des 24 995,36 € de loyers impayés (ramenés à 18 625,52 € après un paiement partiel tardif).
- Une indemnité d’occupation fixée au triple du loyer (soit 1 777,84 €/mois), en sanction de l’occupation sans titre.
2. La défense du locataire : une stratégie procédurale contestable
PV Exploitation France opposait :
- Une erreur liée au compromis de vente de 2021, sans expliquer pourquoi elle avait continué à occuper les lieux sans régulariser sa situation.
- Une demande de rabat de l’ordonnance de clôture pour produire un justificatif de paiement… huit mois après l’avoir en sa possession (pièce écartée par le tribunal pour abus de procédure).
- Une indemnité d’éviction calculée sur la base d’un coefficient de 3 appliqué au chiffre d’affaires (hors années Covid), avec un droit de maintien dans les lieux jusqu’au paiement.
La décision du tribunal : une victoire pour les bailleurs rigoureux
Le tribunal a rejeté en bloc les arguments du locataire et validé le congé, au motif que :
- Le défaut de paiement constituait un motif grave et légitime
- L’article L. 145-17 exige une mise en demeure préalable (remplie ici) et une persistance du manquement (42 mois d’impayés).
- Le locataire n’avait pas prouvé ses difficultés économiques (absence de comptes ou de justificatifs).
- Le paiement partiel de 2024 était trop tardif et insuffisant pour effacer la gravité des manquements.
- L’indemnité d’éviction est exclue en cas de faute du preneur
- Le tribunal rappelle que l’indemnité (égale à la valeur marchande du fonds + frais de déménagement) n’est due que si le refus de renouvellement est sans motif valable.
- Ici, la carence prolongée justifiait une expulsion sans compensation.
- L’indemnité d’occupation fixée au loyer mensuel (592,61 €/mois)
- Le bailleur demandait le triple du loyer ; le tribunal a retenu un montant proportionné, égal au loyer contractuel, faute de justification plus précise.
- Leçon : les bailleurs doivent documenter leurs demandes (ex. : expertise sur la valeur locative du marché) pour obtenir des montants plus élevés.
- Sanction des manœuvres dilatoires
- La pièce produite après la clôture (paiement de décembre 2024) a été écartée pour violation de l’article 802 du code de procédure civile.
- Le locataire a été condamné à 3 000 € au titre de l’article 700 (frais de procédure).
Enseignements pour les bailleurs de résidences touristiques
1. Agir rapidement face aux impayés
- Délivrer une mise en demeure par acte d’huissier dès le premier impayé (obligatoire pour invoquer l’article L. 145-17).
- Conserver toutes les preuves (courriers, relevés, échanges) pour démontrer la répétition des manquements.
2. Anticiper les arguments du locataire
- Les difficultés économiques doivent être prouvées (comptes, attestations). À défaut, elles sont irrecevables.
- Un paiement partiel tardif ne suffit pas à effacer un historique de défaillance.
3. Bien rédiger le congé pour motif grave
- Préciser les faits (dates, montants, mises en demeure ignorées).
- Respecter les délais (6 mois avant la fin du trimestre civil, par acte d’huissier).
4. Demander une indemnité d’occupation réaliste
- Le tribunal retient souvent le loyer contractuel, sauf si le bailleur démontre un préjudice supérieur (ex. : perte de revenus due à l’impossibilité de relouer).
- Prévoir une expertise si les locaux ont une valeur marchande élevée (ex. : emplacement premium).
À retenir :
- Un défaut de paiement prolongé peut justifier une expulsion sans indemnité, même en période de crise.
- Les manœuvres dilatoires (pièces tardives, arguments non étayés) sont sévèrement sanctionnées.
- L’indemnité d’occupation doit être argumentée pour dépasser le simple loyer.
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