Le Tribunal judiciaire d’Albertville (6 février 2026, n° 24/00775) a condamné la SAS PV Exploitation France à payer 15 600,46 € d’arriérés de loyers à M. [K] [J] pour la période du 15 février 2020 au 10 novembre 2021, plus des intérêts légaux à partir du 30 novembre 2020.
Points clés :
- Rejet des arguments de PV Exploitation France :
- Le tribunal a écarté l’argument de la perte partielle de la chose louée (article 1722 du Code civil) et de l’exception d’inexécution, suivant la jurisprudence de la Cour de cassation (arrêts du 30 juin et 23 novembre 2022) : les fermetures administratives liées au Covid-19 ne constituent pas une perte de la chose louée, car elles étaient générales, temporaires et sans lien direct avec les locaux.
- Le bailleur a correctement exécuté son obligation de délivrance, l’impossibilité d’exploiter la résidence de tourisme résultant des mesures gouvernementales, non de sa faute.
- Preuve des impayés :
- M. [K] [J] a produit des factures et relevés prouvant l’arriéré, partiellement reconnu par PV Exploitation France.
- Délais de paiement refusés :
- La société n’a pas prouvé sa situation économique actuelle justifiant un échelonnement.
- Condamnation aux dépens et frais :
- PV Exploitation France doit payer 2 500 € à M. [K] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- L’exécution provisoire est maintenue.
Conséquence : PV Exploitation France doit régler immédiatement la somme due, sans délai supplémentaire.
Loyers impayés en résidence de tourisme : le TJ d’Albertville confirme l’exigibilité pendant la crise sanitaire (jugement du 6 février 2026)
Une décision clé pour les bailleurs face aux arguments Covid des exploitants
Par un jugement du 6 février 2026, le Tribunal judiciaire d’Albertville apporte une nouvelle illustration de la jurisprudence désormais bien établie sur les loyers commerciaux en période de crise sanitaire. Saisi d’un litige opposant un bailleur à un exploitant de résidence de tourisme, le tribunal confirme que les loyers restent dus malgré les fermetures administratives liées au Covid-19, sauf circonstances particulières.
Cette décision présente un intérêt pratique majeur pour les bailleurs de résidences gérées confrontés à des suspensions unilatérales de loyers par les gestionnaires.
Contexte : une demande en paiement d’arriéré locatif
Le litige concernait un propriétaire ayant donné à bail plusieurs lots au sein d’une résidence de tourisme exploitée initialement par une société du groupe MGM, puis reprise par une entité du groupe Pierre & Vacances.
Le bailleur réclamait le paiement d’un arriéré de loyers pour la période couvrant notamment les fermetures administratives de 2020 et 2021.
L’exploitant contestait la dette en invoquant plusieurs arguments classiques : perte partielle de la chose louée, exception d’inexécution, force majeure et disparition de la cause.
L’absence de perte de la chose louée malgré les fermetures administratives
Le tribunal rappelle la position constante de la Cour de cassation selon laquelle les mesures d’interdiction de recevoir du public prises pendant la pandémie, générales et temporaires, ne constituent pas une perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil.
Les juges soulignent que ces mesures n’étaient pas imputables au bailleur et ne visaient pas spécifiquement les locaux loués. Elles relevaient d’une décision d’intérêt général liée à la protection de la santé publique.
En conséquence, l’exploitant ne peut se prévaloir d’aucune diminution ou suspension automatique du loyer.
L’exception d’inexécution rejetée : pas de manquement du bailleur
L’exploitant soutenait également que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.
Le tribunal écarte cet argument en rappelant que l’impossibilité d’exploiter résultait des décisions gouvernementales et non d’un défaut du bailleur, lequel avait délivré les locaux conformes à leur destination contractuelle.
La décision précise utilement que l’obligation de délivrance n’implique pas de garantir la rentabilité ou la commercialité du site.
Condamnation au paiement des loyers et refus de délais
Après examen des pièces comptables, le tribunal fixe l’arriéré locatif à 15 600,46 euros et condamne l’exploitant à le régler avec intérêts.
La demande de délais de paiement est rejetée faute pour le débiteur de justifier de sa situation financière actuelle, rappelant que l’octroi de délais suppose une démonstration précise des difficultés.
Enseignements pratiques pour les bailleurs en résidences gérées
Ce jugement confirme plusieurs principes essentiels en matière de baux commerciaux en résidences de tourisme :
- la fermeture administrative liée au Covid ne suspend pas automatiquement l’obligation de payer le loyer ;
- le bailleur n’est pas responsable de l’impossibilité d’exploiter lorsque celle-ci résulte de mesures générales ;
- la charge économique de la crise ne peut être transférée au bailleur en l’absence de stipulation contractuelle spécifique.
Pour les investisseurs, la décision constitue un appui solide dans les contentieux portant sur les loyers impayés durant la pandémie.
Une tendance jurisprudentielle désormais bien ancrée
En condamnant l’exploitant Vacanceole au paiement de l’arriéré locatif et en rejetant les moyens de défense fondés sur la crise sanitaire, le Tribunal judiciaire d’Albertville s’inscrit dans le sillage de la jurisprudence de la Cour de cassation.
Cette décision confirme que, sauf accord contractuel ou situation particulière, les exploitants de résidences de tourisme restent tenus de leurs obligations locatives même en période de perturbation économique majeure.