Analyse juridique de la décision du 23 septembre 2020 de la Cour de cassation, 3e chambre civile (n° 19-18.104)

Contexte et faits

Dans cette affaire, Mme D. avait acquis un immeuble de Mme K. en février 2006. Après la vente, Mme D. a découvert divers désordres dans l’immeuble lors de travaux de rénovation. Estimant que ces désordres constituaient des vices cachés, Mme D. a d’abord assigné Mme K. en garantie des vices cachés. Cependant, cette action a été périmée. Par la suite, Mme D. a introduit une nouvelle action contre Mme K., cette fois sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en invoquant la réticence dolosive, c’est-à-dire une faute précontractuelle consistant à avoir caché sciemment des informations essentielles sur l’état de l’immeuble.

Problème juridique

La question principale posée à la Cour de cassation était de savoir si l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol (réticence dolosive) pouvait être intentée indépendamment de l’action en garantie des vices cachés lorsque cette dernière était devenue irrecevable en raison de la prescription.

Décision de la Cour d’appel

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté l’action en responsabilité délictuelle de Mme D., en soutenant que l’action en garantie des vices cachés était le seul fondement possible pour obtenir réparation des désordres affectant la chose vendue. La Cour d’appel avait ainsi conclu que les liens contractuels entre les parties excluaient la possibilité de recourir à la responsabilité délictuelle pour contourner la prescription de l’action en garantie des vices cachés.

Analyse de la Cour de cassation

La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel. Elle a rappelé que l’action en garantie des vices cachés (prévue à l’article 1641 du Code civil) et l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol (article 1382 devenu 1240 du Code civil) sont deux actions distinctes et non exclusives l’une de l’autre. L’action en garantie des vices cachés concerne les défauts cachés de la chose vendue qui rendent cette dernière impropre à l’usage auquel elle est destinée. En revanche, l’action en responsabilité délictuelle peut être intentée lorsque le vendeur a commis un dol en cachant délibérément ces défauts au moment de la vente.

La Cour de cassation a donc jugé que la Cour d’appel avait commis une erreur de droit en considérant que la prescription de l’action en garantie des vices cachés empêchait l’acquéreur d’agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour dol. Elle a ainsi réaffirmé que ces deux actions peuvent coexister et que la prescription de l’une n’empêche pas nécessairement l’autre.

Implications de la décision

Cette décision est importante car elle clarifie que l’acheteur d’un bien peut, en cas de vices cachés, cumuler l’action en garantie avec une action en responsabilité délictuelle, à condition de prouver le dol du vendeur. Cela renforce la protection de l’acquéreur, en lui offrant une alternative lorsque l’action en garantie des vices cachés est prescrite ou inopérante. En revanche, il reste à l’acheteur le devoir de prouver la réticence dolosive, ce qui peut être plus complexe qu’une simple action en garantie.

Conclusion

La Cour de cassation, en cassant l’arrêt de la Cour d’appel, a confirmé que l’action en responsabilité délictuelle pour dol est recevable même en présence d’une action en garantie des vices cachés, et ce, même si cette dernière est prescrite. Cette jurisprudence montre l’importance du dol dans la protection des droits de l’acquéreur, en reconnaissant que le vendeur ne peut pas se soustraire à ses responsabilités en cachant délibérément des vices sous couvert de l’expiration des délais de garantie légale.