Commentaire d’arrêt : Cour d’appel de Poitiers, 2e chambre, 30 janvier 2024, n°22/02195

1. Résidence de tourisme à Saint Jean de Monts :

La société Saint Jean de Monts, filiale de la société Eurogroup, exploitait un fonds de commerce de résidence touristique à Saint Jean de Monts. Les époux [M] avaient consenti à cette société un bail commercial portant sur une villa située dans cette résidence. Le bail, d’une durée de neuf ans, devait s’achever le 31 décembre 2013. Le 26 juin 2017, les époux [M] ont signifié un congé à la société, avec offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2017.

Suite à ce congé, les parties ont divergé sur le montant de l’indemnité d’éviction, ce qui a conduit les époux [M] à saisir le juge des référés en 2018 pour la désignation d’un expert. Le rapport d’expertise a proposé une indemnité d’éviction comprise entre 23.764 € et 25.966 €, méthode que la société Saint Jean de Monts a contestée.

Par un jugement du 12 juillet 2022, le Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a fixé l’indemnité d’éviction à 25.966 €, décision partiellement confirmée par la Cour d’appel de Poitiers.

2. Problématiques soulevées :

L’arrêt soulève plusieurs problématiques juridiques cruciales, notamment:

– La validité et l’opportunité des méthodes de calcul de l’indemnité d’éviction.

– La prise en compte ou non de la valeur économique des droits de séjour des bailleurs dans l’évaluation de cette indemnité.

– La question de la compensation des créances réciproques.

– La détermination de l’indemnité d’occupation due par la société après la signification du congé.

3. Analyse de la décision :

a) Sur la méthode de calcul de l’indemnité d’éviction :

La Cour d’appel a validé le recours à la méthode dite de la « marge moyenne » plutôt que la méthode hôtelière initialement proposée par la société Saint Jean de Monts, société du groupe Eurogroup. En effet, la Cour a relevé que l’activité de la société appelante s’apparente davantage à une gestion locative saisonnière qu’à une exploitation para-hôtelière pure. Dès lors, la méthode de la marge moyenne, qui évalue le préjudice en fonction du chiffre d’affaires généré par la villa des époux [M] et la marge qu’elle dégageait, était plus appropriée.

Cette décision est justifiée par la spécificité du litige, la perte pour la société ne concernant qu’une seule des 48 villas constituant le fonds de commerce. En ce sens, la Cour fait écho à une jurisprudence de la Cour de cassation qui a déjà validé une méthode similaire pour évaluer l’indemnité d’éviction d’une résidence de services, notamment en matière de résidences étudiantes.

b) Sur la prise en compte des droits de séjour des bailleurs :

La société Saint Jean de Monts arguait que le choix des bailleurs de percevoir une partie du loyer sous forme de droits de séjour aurait dû être pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction. La Cour a rejeté cet argument, considérant que les droits de séjour des bailleurs faisaient partie des termes contractuels et que leur existence ne devait pas impacter négativement l’indemnisation due au locataire évincé. Seule la rentabilité économique de la villa devait être prise en compte.

c) Sur l’indemnité d’occupation :

La Cour d’appel a confirmé le jugement du tribunal en ce qui concerne la fixation de l’indemnité d’occupation, alignée sur les termes du bail initial. La société Saint Jean de Monts devait continuer à verser un loyer correspondant à 55% du chiffre d’affaires réalisé, une approche conforme aux exigences de l’article L145-28 du Code de commerce, qui stipule que l’indemnité d’occupation doit respecter les conditions du bail expiré.

d) Sur la compensation des créances réciproques :

La Cour a infirmé le jugement en décidant d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties, reconnaissant ainsi une créance de 374,40 € de la société Saint Jean de Monts sur les époux [M], liée à des travaux effectués sur la villa.

4. Conclusion :

Cet arrêt illustre les délicates questions d’évaluation d’indemnité d’éviction dans le cadre de baux commerciaux impliquant des résidences de tourisme. La décision de la Cour d’appel de Poitiers montre une approche pragmatique et contextuelle, en refusant d’appliquer aveuglément des méthodes standards, et en s’attachant à l’analyse économique spécifique de l’activité du preneur.

Cet arrêt a également le mérite de clarifier l’utilisation de la méthode de la marge moyenne pour le calcul de l’indemnité d’éviction dans les cas de perte partielle de fonds de commerce, une méthode qui pourrait s’appliquer à d’autres litiges similaires impliquant des résidences de services.

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