I. validité des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Poitiers le 7 mai 2024 dans l’affaire opposant la société Domaine de Fontenelles aux époux [N] illustre les enjeux juridiques liés au refus de renouvellement d’un bail commercial et à la fixation de l’indemnité d’éviction. Cet arrêt permet d’aborder plusieurs problématiques cruciales, telles que la validité des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction, le calcul de cette indemnité, ainsi que la protection offerte aux locataires par le statut des baux commerciaux.

II. Résidence de tourisme Domaine de Fontenelles

Les époux [N] ont acquis, dans le cadre d’un programme de défiscalisation, une maison qu’ils ont mise en location auprès de la société Gestion Patrimoine Loisirs, exploitant d’une résidence de tourisme. Le bail commercial, conclu le 27 décembre 2007 pour une durée de neuf ans, a ensuite été repris par la société Domaine de Fontenelles, filiale du groupe Eurogroup.

En 2017, les époux [N] ont donné congé à la société locataire avec refus de renouvellement du bail, tout en offrant une indemnité d’éviction.

Après plusieurs échanges et une expertise judiciaire, l’indemnité d’éviction a été fixée à 28.660 € par le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en mai 2022. Contestant cette évaluation, la société Domaine de Fontenelles a fait appel, réclamant une réévaluation de l’indemnité à 85.000 €. Les époux [N], de leur côté, ont demandé la réduction de cette indemnité à un euro symbolique, invoquant divers moyens de contestation.

III. Les problématiques juridiques

1.La validité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction

L’une des questions centrales de l’arrêt était de savoir si la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, incluse dans le bail commercial, pouvait être opposée par les époux [N] pour contester le paiement de l’indemnité. En effet, cette clause, si elle avait été jugée valide, aurait pu exonérer les bailleurs de leur obligation d’indemnisation.

Toutefois, la Cour d’appel, se fondant sur l’article L. 145-15 du Code de commerce, a déclaré cette clause non écrite. Cet article prévoit en effet que toute stipulation ayant pour effet de priver le locataire de son droit à indemnité d’éviction est réputée non écrite, en raison de son caractère d’ordre public. La Cour a donc réaffirmé la protection offerte aux locataires par le statut des baux commerciaux, lequel interdit toute dérogation contractuelle visant à affaiblir les droits du preneur.

2. Le calcul de l’indemnité d’éviction

La Cour d’appel a également été appelée à se prononcer sur le montant de l’indemnité d’éviction. Conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce, cette indemnité doit couvrir le préjudice subi par le locataire en raison du non-renouvellement du bail, incluant la valeur du fonds de commerce et, éventuellement, les frais de déménagement, de réinstallation et de mutation.

La Cour a pris en compte les éléments financiers actualisés fournis par la société locataire, incluant les chiffres d’affaires des années 2020-2021 et 2021-2022. Elle a appliqué un coefficient multiplicateur sur la base de ces chiffres pour évaluer la perte de valeur du fonds de commerce. Par ailleurs, des indemnités complémentaires ont été ajoutées pour couvrir les frais de remploi et le trouble commercial, aboutissant à un montant total de 48.840 €.

IV. La solution apportée par la Cour

La Cour d’appel a confirmé en partie le jugement de première instance, notamment en ce qu’il rejetait les prétentions des époux [N] tendant à fixer l’indemnité à un euro symbolique. En revanche, elle a réévalué l’indemnité d’éviction à 48.840 €, considérant que le montant initial de 28.660 € ne reflétait pas pleinement le préjudice subi par la société locataire. Elle a également rejeté la demande des époux [N] visant à annuler le bail pour dol, estimant que cette demande était tardive et infondée.

V. Critique et analyse de la décision

1.La protection du locataire dans les baux commerciaux

Cet arrêt confirme la solidité du régime protecteur des locataires en matière de baux commerciaux. La nullité des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction, rappelée par la Cour, témoigne de la volonté du législateur de protéger les intérêts du locataire face à des dispositions contractuelles susceptibles de le léser. En effet, cette nullité s’inscrit dans un ensemble de règles d’ordre public destinées à garantir un minimum de sécurité au preneur, souvent considéré comme la partie la plus faible dans la relation contractuelle.

2.Le calcul de l’indemnité d’éviction

Le mode de calcul retenu par la Cour apparaît cohérent, dans la mesure où il tient compte des évolutions économiques récentes du fonds de commerce. La prise en considération des chiffres d’affaires actualisés et l’ajout d’indemnités pour frais de remploi et trouble commercial sont critiquables au vu de la réalité du préjudice subi par la société locataire.

Cependant, on pourrait s’interroger sur l’équité de cette réévaluation, qui impose une charge financière significative aux époux [N]. Bien que légale, cette décision peut sembler déséquilibrée, notamment si l’on considère que la résidence hôtelière de la société locataire n’a été que partiellement affectée par le non-renouvellement du bail.

3.L’impact de l’arrêt sur la pratique des baux commerciaux

Cet arrêt pourrait avoir des répercussions sur les pratiques contractuelles des bailleurs, notamment en les incitant à être plus prudents lors de la rédaction des baux commerciaux par les exploitants preneur (locataire commercial).

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